Image

Деньги на чужом успехе: как заработать на готовом арендном бизнесе и что это такое

Покупка готового арендного бизнеса, то есть коммерческого помещения с действующим арендатором, долго считалась выбором ленивого инвестора

В 2023 году все изменилось: качественных объектов стало меньше, желающих купить — больше, самые желанные арендаторы почувствовали свою власть и навязывают невыгодные условия
Готовым арендным бизнесом (ГАБ) называют недвижимость с действующим арендным договором. Доход от него принято называть пассивным, поскольку при идеальном раскладе собственник помещения рассчитывает, что никак не будет вовлечен в управление объектом. Но сейчас, рассказывают собеседники Forbes, рынок ГАБ больше нельзя называть гаванью стабильности, а доход собственников — пассивным. Что растревожило рынок, сколько на нем можно заработать и кто является самым желанным арендатором — разбирался Forbes.

Ликвид в дефиците
Количество инвесторов в ГАБ за последний год увеличилось, а качественных ликвидных объектов стало меньше, поэтому периодически возникает мнение, что на рынке есть дефицит. В реальности же трудно найти доходный и ликвидный объект, а вот самих ГАБов в целом меньше не становится, уточняют собеседники Forbes.

Ажиотаж на рынке создали инвесторы, которые разочаровались в жилье и пришли на рынок коммерческой недвижимости. «Покупают ГАБы инвесторы, поскольку доходность коммерческой недвижимости выше, чем у жилья, особенно в объектах с устоявшимся арендным потоком», — отмечает исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.


«Покупатели ГАБов — это рантье, многие из которых владеют более чем одним объектом, — добавляет управляющий партнер компании Primetr Сергей Дятлов. — Их становится с каждым годом все больше, они разочаровываются в жилищном рынке и приходят на рынок коммерции». Это консервативный способ сохранения капитала: деньги возвращаются в течение 8–10 лет, это рублевый актив, который приносит около 10% годовых — больше, чем вклад, уточняет управляющий партнер Key Сapital Сергей Камлюк.

Но доходных ГАБов на всех инвесторов не хватает. «Найти проект в хорошем месте с окупаемостью до 10 лет очень сложно, — говорит директор агентства коммерческой недвижимости Filipov Capital Артем Филипов. — Кроме того, дефицит качественных ГАБов в Москве связан с ростом спроса на такие объекты — все самое вкусное уже разобрали».

«Дефицит хороших ГАБов объясняется тем, что многие собственники ушли с рынка, не хотят продавать свои объекты с действующими арендаторами, так как не знают, куда переложиться, — полагает специалист отдела торговой недвижимости агентства Praedium Елена Серенко. — Выходить в кеш сегодня менее интересно, поэтому предпочитают год-другой подождать. Поэтому образовался дефицит: покупателей много, а выбора мало».

«Есть ряд ГАБов, которые много лет не продаются собственниками, — добавляет руководитель направления street retail компании «Магазин Магазинов» Марина Маркова. — В некоторых объектах работает бизнес самого собственника, или же владелец просто не настроен продавать свой объект».

Неведомый рынок
Оценить объем рынка ГАБов трудно, сетуют опрошенные эксперты. «Объем предложения на рынке стрит-ретейла в границах старой Москвы находится на уровне 2600 штук, из них 30,6% относятся к ГАБ, — подсчитал коммерческий директор и партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. — При этом за квартал доля таких помещений выросла на 3,1%, а за год, наоборот, снизилась на 12,4%». По его данным, во II квартале 2023 года в экспозиции были представлены помещения площадью от 8,8 до 3500 кв. м, бюджет помещений с готовым арендным бизнесом варьируется от 4,2 млн до 1,1 млрд рублей. Цена за квадратный метр находится в диапазоне от 39 000 рублей до 6,5 млн рублей.

«В штуках посчитать количество ГАБов сложно, — говорит Камлюк из Key Capital. — Обычно за основу берут площадь объектов. На мой взгляд, объем составляет примерно 1–1,5 млн кв. м, нужно помнить, что не весь стрит-ретейл — это ГАБ».

«Спрос на ГАБы обычно формируется со стороны частных инвесторов с капиталом максимум до миллиарда рублей, — говорит генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко. — На рынке ГАБов существует также значительный спрос со стороны людей, чьи деньги имеют сомнительное происхождение. Это могут быть те, кто заработал свой капитал незаконным путем, не оплатил налоги, или, например, чиновники с неясным источником доходов».

Желанные сетевики
Что же такое ликвидный ГАБ? Большинство собеседников Forbes сходятся во мнении, что это объект стрит-ретейла в локации с хорошей проходимостью, арендатором которого выступает крупный сетевой ретейлер. «Самые популярные и востребованные арендаторы — это супермаркеты, аптеки, алкомаркеты, пункты выдачи и другие организации, имеющие от 50 филиалов, — перечисляет Никита Корниенко. — Такие арендаторы считаются надежными, так как имеют стабильный спрос на товары и услуги, что делает их привлекательными для покупателей и инвесторов. Особенно популярны сетевые продуктовые ретейлеры, которые имеют массовую клиентуру и стабильный спрос».

С этим тезисом согласились все опрошенные Forbes эксперты, но одновременно уточнили, что надежность сетевых арендаторов заключается в их финансовой успешности, но никак не в комфорте арендодателя, поскольку крупные сетевики заключают жесткие и не очень выгодные для арендодателя договоры. «Всегда ценились сетевые арендаторы с долгосрочным договором и ежегодной односторонней индексацией арендной платы со стороны арендодателя, — говорит Дятлов из Primetr. — Но сейчас таких почти нет: либо индексация по соглашению сторон, либо не каждый год, и часто процент индексации невысокий».

«Например, «Красное & Белое» — популярная сеть для ГАБов, так как садится практически в любое место, подходящее им по параметрам, — рассказывает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова. — Для них не очень важна локация, место в объекте, они берут первый этаж, цоколь». При этом у сети есть минусы, добавляет эксперт, — она заключает длинные, в среднем до 15 лет, договоры, в которые нельзя внести изменения. Есть и обманчивый пункт о том, что ставка индексируется по согласованию сторон, но увеличить ее для собственника помещения практически невозможно.

«Все стремятся заключать долгосрочные договоры, но следует учитывать, что большинство договоров аренды вполне можно расторгнуть, — подчеркивает Корниенко из SimpleEstate. — Некоторые арендаторы, например сеть магазинов «Пятерочка», могут заключить договор на 15 лет с возможностью расторжения после уведомления за один месяц. Таким образом, если у них все идет хорошо, они будут пользоваться арендованными помещениями в течение 15 лет, и вы не сможете изменить условия соглашения; если у них все идет плохо, они могут просто уведомить вас, что через месяц съезжают».

«Общепит может быть подходящим арендатором для ГАБов, особенно если это сетевые заведения, такие как KFC, Burger King, «Вкусно — и точка» и другие, — рассуждает Корниенко. — Они хорошо воспринимаются покупателями, а несетевые кафе и рестораны могут быть менее надежными и не пользоваться такой популярностью». А вот салоны красоты нельзя назвать хорошими арендаторами для ГАБов, так как они не инвестируют в помещения, добавляет Филипов из Filipov Capital: «В этом плане интересны сетевые барбершопы, у которых есть имя, есть бренд, есть более 10–15 точек».

Но и сетевики бывают нестабильны, горестно резюмируют собеседники Forbes. «Tele2 — надежный арендатор? Недавно заявили, что намерены к августу сократить на 15% количество магазинов! — сетует Дятлов. — А Сбербанк — надежный арендатор? Закрыл только в сентябре 2022 года рекордное количество офисов — более 500».

Трудные арендаторы
Кроме крупных продуктовых ретейлеров существует огромный пласт потенциальных арендаторов, которые активны на рынке, заинтересованы в помещениях, но создатели и покупатели ГАБов их недолюбливают из-за все той же нестабильности. К примеру, пункты выдачи заказов (ПВЗ) крупных интернет-магазинов и маркетплейсов после пандемии были очень активными и желанными арендаторами, но к 2023 году инвесторы стали смотреть на них уже скептически. Хотя спрос еще есть.

«Интерес к ПВЗ объясняется тем, что инвесторов в помещения площадью 50–100 кв. м намного больше, чем инвесторов в более крупные форматы, — объясняет генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин. — И тут совпали хайп по развитию e-commerce и возможность инвестировать относительно небольшие деньги и получать доход. [Сейчас] рынок успокоился, взрывной рост закончился, ПВЗ никогда не платили много и не будут».

«В целом данный формат очень успешен, хотя был период, когда на фоне взлета этого бизнеса в него пошло большое количество ничего не понимающих в нем людей, — сетует Татаринов из Glincom. — Зачастую они открывали ПВЗ в совершенно неудачных для такого формата местах, и такие точки закрывались и открывались буквально каждый день».

«История конфликта Wildberries с владельцами ПВЗ показывает, что этот бизнес очень зависит от поведения головных компаний, и если та начинает вести себя не совсем адекватно, франчайзи вынуждены закрывать свои ПВЗ, — рассуждает генеральный директор DNA Realty Антон Белых. — Кроме того, Ozon сейчас запустил масштабную программу открытия ПВЗ с дотациями для новых партнеров по многим локациям, вследствие чего новые точки открываются друг у друга на голове, и когда период дотаций (через полгода) закончится, есть вероятность закрытия части не самых удачных пунктов».

Наименее желанными для создателей и инвесторов в ГАБы собеседники Forbes назвали несетевых арендаторов, представителей малого бизнеса. «С несетевыми арендаторами ситуация может быть более рискованной: индивидуальные предприниматели сталкиваются с проблемами, которые затрудняют своевременную оплату аренды и общее ведение бизнеса», — объясняет Корниенко из SimpleEstate. «Любой несетевой оператор — это риск, поэтому уровень ставок всегда выше с такими операторами», — подчеркивает Томилин из «Этерны».

Альтернативные ГАБы
Рынок ГАБов не ограничивается только торговыми помещениями, за последний год на нем все чаще появляются офисные объекты, а изредка даже блоки light industrial (качественные производственные помещения), но и к тем, и к другим у профессиональных инвесторов есть недоверие: офисы кажутся нестабильными, light industrial — неизведанной нишей.

Об интересе инвесторов к небольшим строящимся офисам Forbes писал весной, и эта тенденция все еще присутствует на рынке. «Инвесторы сегодня все чаще обращают внимание на строящиеся качественные офисы небольших площадей, до 150 кв. м, — говорит директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. — За время строительства рост цены квадратного метра в бизнес-центрах класса А достигает 40%. При этом, если мы говорим о небольших офисных блоках, на рынке аренды представлено менее 1% такого предложения, а в условиях дефицита и роста спроса небольшие офисы быстро уходят с рынка».

«Сейчас офисные арендаторы пользуются спросом, но нельзя говорить о стабильности, — сетует директор департамента офисной недвижимости Praedium Нелля Имаметдинова. — Нет гарантий, что арендатор офиса площадью 100–200 кв. м продержится на одном месте 10 лет. Инвесторам важно, чтобы помещение, которое они приобретают на рынке, имело поток арендаторов. Долгосрочные договоры предпочтительны, но для небольших офисов это не всегда возможно».

«Но я бы не назвал это надежным бизнесом, — сомневается Камлюк из Key Capital. — Потому что, как правило, бизнес — это живой организм. Например, сегодня в офисе сидит пять человек, а через два года компания стала более развитой — уже 50 человек, и им надо искать новый офис, а арендодатель лишается арендатора».

Спрос на ГАБы формата light industrial есть, полагают собеседники Forbes. «На долю инвестиционного спроса в сегменте light industrial приходится примерно 10% всех запросов, — подсчитал директор компании Parametr (структура застройщика ПИК) Александр Манунин. — Окупаемость инвестиций при покупке на стадии строительства составляет 7–10 лет, доходность при этом достигает 14–20% годовых в зависимости от этапа строительной готовности, на котором приобретается актив, соотношения собственных и заемных средств при покупке, срока владения активом».

В проектах девелоперской компании «Первый базис», говорит ее коммерческий директор Роман Фотиев, на инвесторов приходится 70% спроса. Он объясняет это тем, что компаниям продают помещения в будущем здании на стадии проектирования — это интересно для инвесторов, а компании, которые уже будут пользоваться площадями, предпочитают покупать их ближе к готовности. Фотиев говорит, что доходность инвесторов в таких проектах может составлять до 30%, окупаемость — порядка 11 лет.

«Light industrial привлекательны тем, что стоимость лота сопоставима со стоимостью квартиры, а доходность в несколько раз выше, — рассуждает генеральный директор, партнер Skladman USG Александр Хомич. — Доля таких покупок инвесторами, по нашим данным, составляет около 25%. Девелоперы сейчас зачастую идут в проекты, финансируя их строительство деньгами покупателей. Сейчас инвесторы — физлица со свободным капиталом от 20 млн рублей — покупают блоки и сами делают из них ГАБы. Доходность колеблется в районе 10–12%, окупаемость для покупателя такого складского блока составляет 8–10 лет».

Источник: (Ссылка)

Image

К 80-летию Победы в Кузбасской ТПП реализован проект «История войны в моей семье»

На сайте Кузбасской ТПП в рамках проекта «История войны в моей семье» размещены семейные истории о защитниках Отечества и тружениках тыла, а также детские рисунки, посвященные 80-летию Великой...

Image

28-29 апреля 2025 года в Геленджике состоялся VII Черноморский конгресс по пластической хирургии и косметологии

Мероприятие объединило одних из лучших специалистов в области красоты и здоровья, чтобы поделиться своими знаниями и опытом, узнать о самых передовых методиках,...

Image

Руководство и сотрудники ТПП РФ почтили память павших в Великой Отечественной войне

В преддверии 80-й годовщины Победы в Великой Отечественной войне глава ТПП РФ Сергей Катырин, и сотрудники Палаты, а также представители дочерних структур - ПАО <ЦМТ>, АО <Экспоцентр>, АНО...

Image

Опубликована архитектура деловой программы Молодежного международного юридического форума – 2025

Молодежный международный юридический форум состоится 21 мая 2025 года в КВЦ «Экспофорум» традиционно в рамках Петербургского международного юридического форума....

Image

Международная выставка недвижимости International Property Market (IPM) станет частью KazanForum 2025

Международная специализированная выставка и конференция в сфере недвижимости, девелопмента, архитектуры и дизайна International Property Market (IPM) пройдет в этом году c 14 по...

Image

В Москве успешно завершились XX Юбилейный Чемпионат и Первенство России по капоэйре

На территории спортивного комплекса "Новая Лига" собрались ведущие спортсмены из различных регионов страны, а также гости из трех зарубежных государств....

Image

Международная выставка «Сварка/Welding – 2025»: инновации, технологии и международное сотрудничество

С 9 по 11 апреля в Санкт-Петербурге в конгрессно-выставочном центре «Экспофорум» состоялась 22-я Международная выставка...

Image

В Московской области прошел Региональный этап Ежегодного Федерального Форума «Частное образование»

25 апреля 2025 года в Российском Университете Кооперации (г. Мытищи) состоялся Региональный этап Ежегодного Федерального Форума Общественного Негосударственного Образования (ФОНО),...

Image

Уральская ТПП собрала бизнес и власть на квартирник, посвященный 80-летию Великой Победы

Без малого сто представителей бизнеса, власти, общественности приняли участие в музыкально-поэтическом вечере «А значит, нам нужна одна Победа», организованном Уральской торгово-промышленной...

Image

Россия и Узбекистан подписали меморандум о сотрудничестве в целях развития НСК

29 апреля в Ташкенте генеральный директор Национального агентства развития квалификаций Артем Шадрин и директор Института развития национальной системы квалификаций при Проектном офисе «Центр проектов в...

Image

В Кузбасской ТПП прошел традиционный турнир по быстрым шахматам среди работников СМИ и предпринимателей

23 апреля в Кемерове, в зале Штаба общественной поддержки ЕР, состоялся традиционный весенний турнир среди работников СМИ и предпринимателей по быстрым шахматам на Кубок...

Image

РМЭФ-2025: инновации и ключевые решения для энергетической отрасли

С 9 по 11 апреля в Санкт-Петербурге на площадке конгрессно-выставочного центра «Экспофорум» при поддержке Министерства энергетики Российской Федерации и Правительства Санкт-Петербурга состоялся Российский международный...

Image

ПМЮФ-2025 пройдет под девизом: «Право: уроки прошлого для мира будущего»

XIII Петербургский международный юридический форум (ПМЮФ-2025) пройдет под девизом: «Право: уроки прошлого для мира будущего»....

Image

Президент Кузбасской ТПП Татьяна Алексеева: «Партнерские связи с Национальной ТПП Монголии укрепляют экономические связи »

На минувшей неделе Кузбасс с официальным визитом посетила генеральный консул Монголии в Иркутске Батсух Ичинхорлоо. Наряду с официальными встречами в...

Image

Проект Уральской ТПП «Урал: Родины щит и меч», посвященный 80-летию Великой Победы, стартовал в резиденции губернатора Свердловской области

17 апреля 2025 года дан официальный старт большому юбилейному проекту «Урал: Родины щит и меч», разработанному Уральской...

Image

Практический вебинар по участию в международных выставках на территории Азербайджанской Республики

Торговое представительство Российской Федерации в Азербайджанской Республике информирует о проведении 23 апреля 2025 года в 10:00 (по московскому времени), пройдет вебинар по...

Актуальные комментарии
  • Image

    ESG: устойчивое развитие в ОЭЗ «Алга»

    В 2022 году Ассоциация кластеров, технопарков и особых экономических зон России включила Башкортостан в число пилотных регионов по формированию мастер-моделей инфраструктурных площадок, направленных на достижение целей устойчивого развития (ESG).

  • Image

    Реализация ESG-повестки в наукограде: ОЭЗ «Дубна» делится опытом

    Наукоград Дубна – процветающий деловой и научный центр на севере Подмосковья. Особая экономическая зона «Дубна» – инновационная площадка, где в 2024 году осуществляют деятельность более 160 высокотехнологичных компаний.

  • Image

    ОЭЗ «Технополис Москва» — лидер ESG-рейтинга и инициатор проектов корпоративной ответственности

    Особая экономическая зона «Технополис Москва» активно развивает повестку устойчивого развития через реализацию ряда значимых проектов. Эксперты отмечают высокие стандарты управления и приверженность ESG-принципам. В планах на 2025 год — дальнейшее укрепление позиций в области рационального использования ресурсов и повышения качества инфраструктуры.

  • Image

    Корпорация развития Нижегородской области придерживается ESG-принципов во всех направлениях своей деятельности.

    Так, при оборудовании офиса агентства развития было применено множество благоприятных для окружающей среды решений. В частности, ведется раздельный сбор мусора (пластик, бумага, стекло), сбор использованных батареек для передачи их на последующую утилизацию. На регулярной основе проводятся субботники и сдача бумаги в специализированные эко-пункты. Также все рабочие пространства оснащены энергосберегающим освещением, а навигация офиса сделана из переработанного пластика, собранного сотрудниками.

  • Image

    НОВАТЭК морозит водород

    Компания пересматривает планы развития СПГ-проектов в Мурманске и на Ямале

  • Image

    Минэк подготовил стандарт отчетности об устойчивом развитии для бизнеса

    Минэкономразвития подготовило проект постановления об утверждении стандарта отчетности об устойчивом развитии и требований к системе верификации соответствия деятельности организаций стандарту общественного капитала бизнеса. Документ опубликован на федеральном портале нормативных правовых актов.

  • Image

    У России есть все возможности для эффективного развития "зеленой" повестки

    Почему важно следить за экосистемами и повышать плату за вредное воздействие на окружающую среду? Для чего нужны карбоновые полигоны? Достаточно ли нормативных документов для реализации ESG-стратегий? Как российский бизнес участвует в экологических программах? Каких климатических изменений ждать? Ответы на эти и другие вопросы в эксклюзивном интервью "РГ" дал член-корреспондент РАН, научный руководитель Института водных проблем Российской академии наук Виктор Данилов-Данильян.

  • Image

    Малый бизнес сможет официально снижать свой углеродный след

    Правительство расширило доступ бизнесу к национальному рынку углеродных единиц, теперь иностранные и физлица могут получить зачета углеродных единиц для уменьшения углеродного следа. Об этом сообщает пресс-служба Минэкономразвития.