Image

Основные риски при покупке коммерческой недвижимости

Не секрет, что многие предприниматели стремятся оптимизировать свои расходы, уходя от дорогостоящей арендной недвижимости, покупая, пусть и с применением различных кредитных схем, коммерческую недвижимость в собственность.

Ирина Зуй, действующий адвокат Московской областной коллегии адвокатов, участник рейтинга The Best Lawyers In Russia, рассказывает, какие основные юридические и финансовые риски, помимо чисто коммерческих, могут ожидать покупателей, и даёт советы, как максимально эффективно покупатель может подстраховаться от правовых рисков.

РИСКИ КОРПОРАТИВНЫЕ

Часто продавцы предлагают предпринимателям приобрести не объект недвижимости как таковой (здание или помещение), а юридическое лицо, на которое оформлено право собственности на объект права, мотивируя это тем, что так сделка по тем или иным причинам пройдёт легче.

Категорически не советую приобретать юридическое лицо – владельца недвижимости. В противном случае вы должны понимать, что покупаете не просто здание или помещение, а бизнес с его историей, с возможными претензиями третьих лиц или государства, долгами по налогам, по заработной плате, с проблемной корпоративной историей.

Прежде чем ввязываться в такую сделку, необходимо запросить все документы ООО (как коммерческие, так и корпоративные), провести весьма недешёвый полный аудит ООО (как юридический, так и финансовый) за всю историю его существования и проанализировать вероятность наличия прав у третьих лиц (например, это может быть предприятие, с которым три года назад был заключён договор, предположим, поставки, который не был исполнен со стороны «вашего» ООО).

Теперь перед обществом имеются риски банкротства, а помещение попадёт в конкурсную массу и будет продано с торгов. Необходимо изучить судебные сайты, сайты приставов-исполнителей и проанализировать финансовую состоятельность нынешних владельцев ООО, поскольку если им грозит процесс банкротства, то у вас возникнет риск потери купленного вами помещения.

Если же вам советуют провести сделку в офшорной зоне, то риски только увеличиваются: государство без одобрения смотрит на подобные бизнес-процессы, и вас могут ожидать проблемы от депозитария продавца где-нибудь на Кипре. Вы же не знаете, как вёлся реестр и насколько уполномочен генеральный директор. Перед покупкой помещения или здания в любом случае не лишним будет познакомиться с корпоративной структурой продавца и её историей.

Так, если два участника ООО – продавца – ведут между собой судебную тяжбу о правах на доли либо ООО оспаривает полномочия генерального директора в том или ином виде, то заложником чужих проблем становитесь вы.

Разумеется, необходимо проконтролировать, не является ли для продавца сделка по продаже недвижимости так называемой крупной сделкой, совершение которой должно быть одобрено в порядке, указанном в уставе продавца. Если крупная сделка будет совершена без корректно составленного письменного одобрения участников общества, она будет являться недействительной: деньги вы потеряете, а вот имущество вернёте вряд ли.

РИСКИ НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ ДЕЙСТВИЙ СО СТОРОНЫ ПРОДАВЦА – САМАЯ МНОГОЧИСЛЕННАЯ ГРУППА РИСКОВ

Махинации с доверенностью

Никогда не соглашайтесь на покупку коммерческой недвижимости по доверенности: она может быть отозвана в день сделки. Если доверитель (продавец недвижимости) – физическое лицо, он может скончаться ко дню сделки, что автоматически прекращает действие всех выданных им доверенностей, а объект недвижимости помещает в конкурсную массу для раздела между наследниками минимум на шесть месяцев. Вам остаётся только длинный судебный процесс по возврату денег от наследников.

Если продавец мотивирует своё желание совершить сделку по доверенности тем, что он сам проживает в другом государстве, откажитесь от сделки. Если продавец недвижимости – юридическое лицо, также нежелательно, чтобы со стороны продавца сделка была подписана не генеральным директором, а неким представителем: вы не сможете узнать, не отозвана ли доверенность в день сделки.

Проверка личности продавца

Настоятельно рекомендую покупателю тщательно сличить паспорт продавца и его личность, попросить расписаться как в паспорте, «снять все маски». У меня в практике был случай, когда помещение магазина было продано не его владельцем, а третьим неизвестным лицом по паспорту владельца. Если продавец – физическое лицо, не стесняйтесь требовать предоставления им справок о том, что он не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, поскольку психиатрические или наркологические диагнозы стоят одними из первых при судебном оспаривании сделки.

Настоятельно рекомендую на само подписание договора купли-продажи приглашать лицензированного доктора-психиатра для освидетельствования продавца на момент совершения сделки. Это крайне важно: даже если продавец формально и не состоит на учёте в специализированных диспансерах, это автоматически не означает отсутствие самого заболевания. Помните: нотариус никогда не освидетельствует продавца, это не входит в его функции. Судебная практика исходит из того, что если на сделке присутствовал лицензированный, известный в кругу коллег докторпсихиатр и он засвидетельствовал полное понимание продавцом характера своих действий по продаже недвижимости и составил по определённой форме письменный акт освидетельствования, то оспорить в суде вам или вашим наследникам такую сделку будет максимально сложно.

Также рекомендую всегда, когда в качестве продавца недвижимости выступает физическое лицо, требовать предоставления им либо нотариально удостоверенного согласия супруги (супруга) на продажу конкретной недвижимости за конкретную цену (важно оговорить в согласии цену), либо справки из ЗАГСа о том, что в браке он (она) в настоящий момент не состоит, либо оригинала брачного договора, согласно которому приобретаемая вами коммерческая недвижимость является личной собственностью того супруга, у которого вы её покупаете.

НАЛИЧИЕ В КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НЕУЗАКОНЕННЫХ ПЕРЕПЛАНИРОВОК

Всегда проверяйте тождество приобретаемого вами объекта (помещения, здания) со свежим техническим паспортом объекта. Если какие-либо перегородки, оконные проёмы, мокрые точки, внутренние помещения, входные группы, площадь объекта не соответствуют указанным в техническом паспорте и плате БТИ, откажитесь от покупки. Как правило, узаконить перепланировки – дело долгое и весьма затратное.

КАК ПРАВИЛЬНО ОПЛАТИТЬ КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ, ИЛИ БАНКРОТНЫЕ РИСКИ

Количество банкротств как юридических, так и физических лиц стремительно растёт, особенно это будет заметно после истечения моратория на банкротство, который пока действует. Итак, через несколько лет после сделки банкротится её предыдущий собственник, продавец. При этом в суде будут оспариваться все его сделки, направленные на отчуждение имущества, в том числе и ваша. Для того чтобы не потерять коммерческую недвижимость в случае банкротства продавца, следуйте простым правилам. Правило первое и самое главное: в договоре купли-продажи всегда указывайте реальную цену сделки, ни в коем случае не соглашайтесь на уговоры продавца указать более низкую сумму, а на остаток выдать расписку. Если вы пойдёте на это, то при банкротстве продавца вы со 100%-ной вероятностью потеряете недвижимость. Для возврата своих денег (или их части) вам придётся вставать в реестр кредиторов и ждать завершения банкротного процесса.

Я рекомендую для расчётов открывать банковский аккредитив – это не дороже аренды банковской ячейки. Никаких расчётов наличными быть не должно, в рамках аккредитива всё происходит максимально прозрачно. Важный момент, который касается уже не продавца, а непосредственно вас, покупателя.

Для того чтобы не потерять коммерческую недвижимость в процессе возможного банкротства продавца через несколько лет, вы должны быть готовы подтвердить суду свою финансовую состоятельность для совершённой покупки, то есть то, что ваши официальные доходы позволяли вам купить недвижимость по указанной цене (занижение цены в договоре тут ничем не поможет, ибо суд сделает независимую оценку его рыночной стоимости). Если покупатель – физическое лицо, ему необходимо будет в случае банкротства продавца предъявить свои справки 2-НДФЛ за несколько лет с подтверждением высокого дохода; при доходе 30 тыс. рублей в месяц недвижимость суд у вас отберёт.

Как вариант подойдёт договор банковского кредита, который также раскроет источники вашего финансирования, либо доказательство того, что вы недавно продали принадлежащее вам дорогостоящее имущество, по цене вполне сопоставимое с приобретённой коммерческой недвижимостью.

Если вы (покупатель) – юридическое лицо, то в случае банкротства продавца нужно будет показать суду вашу финансовую отчётность (или тот же договор кредитной линии с банком) для того, чтобы доказать, что ваши доходы позволяли совершить вам покупку по такой цене. Учтите: всевозможные договоры дарения денежных средств вам от третьих лиц, договоры займа, векселя суд оценит негативно со 100%-ной вероятностью. Помните: всегда проще избежать рисков на стадии сделки, нежели потом годами участвовать в судебном споре за свою недвижимость.

К сожалению, страхование риска потери права собственности (так называемое страхование титула) в страховой компании – инструмент достаточно сомнительный. Очень часто страховщики не выплачивают страховую премию страхователю, потерявшему недвижимость, мотивируя отказ тем, что риск был очевиден, а при реализации очевидных рисков выплата по правилам страхования конкретной страховой компании может не производиться.

Image

Синергия крупного бизнеса и МСП: 20 мая пройдет крупнейший ESG-Форум «Три кита национальной повестки»

20 мая на территории отеля Hotel Continental Форум «Три кита национальной повестки: благотворительность, социальные инвестиции, устойчивое развитие» соберет в одном месте...

Image

Противокоррозионные решения есть. Главные задачи сегодня – разработка стандартов и сертификация специалистов противокоррозионной защиты

С 24 по 26 апреля в Экспофоруме состоялась 26-я Международная выставка-конгресс «Защита от коррозии». В этом году мероприятие посетили...

Image

Жилищно-коммунальную отрасль ждет глобальная модернизация

С 24 по 26 апреля в Экспофоруме прошла ХХ Международная выставка «ЖКХ России». В этом году мероприятие посетили 7000 человек из 11 стран, включая Китай, Турцию, Индию, Беларусь, Азербайджан, Казахстан. В рамках экспозиции 26...

Image

Российская энергетика на пороге будущего

С 24 по 26 апреля в Экспофоруме прошел XII Российский международный энергетический форум. В этом году мероприятие посетили 7000 человек из 11 стран, включая Китай, Турцию, Индию, Беларусь, Азербайджан, Казахстан. В рамках экспозиции свои новые...

Image

Синергия крупного бизнеса и МСП: 20 мая пройдет крупнейший ESG-Форум «Три кита национальной повестки»

20 мая на территории отеля Hotel Continental Форум «Три кита национальной повестки: благотворительность, социальные инвестиции, устойчивое развитие» соберет в одном месте...

Image

В копилке ЦИС ЮУТПП – очередное престижное удостоверение

Документ о повышении квалификации в Российской Государственной Академии интеллектуальной собственности получила директор подразделения Людмила Солодкина....

Image

Посвящённый 79-ой годовщине Победы в Великой Отечественной войне митинг прошёл в ЦС ТПП

8 мая в Центрально-Сибирской торгово-промышленной палате прошёл торжественный митинг, посвящённый 79-ой годовщине Победы в Великой Отечественной войне. Ведущими события стали первый...

Image

Подписано соглашение о сотрудничестве между ЦС ТПП и Китайско-Азиатской ассоциацией экономического развития

7 мая в Центрально-Сибирской торгово-промышленной палате состоялась встреча президента Рафаэля Шагеева с представителями Китайско-Азиатской ассоциации экономического...

Image

Десятый АГРОСАЛОН: Мало не покажем!

В 2024 году международная специализированная выставка сельхозтехники АГРОСАЛОН отметит юбилей и пройдет в десятый раз!

Image

Преимущества и возможности МКАС обсудили в Челябинске

Межрегиональная конференция «Госзакупки. В национальных интересах» прошла для государственных и муниципальных заказчиков. Основная цель мероприятия в Челябинске – ознакомление заказчиков с актуальными изменениями действующего...

Image

В Кузбасской ТПП создан Комитет по семейному предпринимательству

Об этом проинформировала участников очередного мероприятия Центра семейного бизнеса вице-президент Кузбасской ТПП Наталья Дивисенко....

Image

12 мая в Гостинном дворе прошёл I Цивилизационный форум «Уникальная Евразия»

Форум проводился впервые, и по общественной инициативе был приурочен к 10-летию подписания Договора о Евразийском экономическом союзе (ЕАЭС). На площадке объединились ведущие проевразийские организации в...

Image

При поддержке Центрально-Сибирской торгово-промышленной палаты молодая красноярская компания впервые поставила партию семенного картофеля в Монголию

В этом месяце молодая красноярская компания «Красхемп», являющаяся членом Центрально-Сибирской торгово-промышленной...

Image

Звезды на АГРОСАЛОН: выставка соберет созвездие лучших!

Выставка АГРОСАЛОН объявляет о запуске нового уникального конкурса "ЗВЕЗДА АГРОСАЛОН", где лучшие образцы техники будут отмечены золотыми и серебряными...

Image

Онлайн-встреча для собственников бизнеса и предпринимателей

Тема встречи - GR и все риски, которые несут 95% бизнеса из-за неверного понимания законов и правил государства.

Image

Бизнес-завтрак в Почетном представительстве ТПП РФ в Азербайджане

Вчера стартовала выставка Caspian Agro, в рамках которой прошел круглый стол с делегацией российских компаний и правительственными структурами двух стран....

Image

Самозанятых Московской области приглашают принять участие в Программе наставничества – 2024

Уникальный образовательный проект реализуется в Московской области шестой год подряд.

Image

EKF запустил мобильное приложение умного дома EKF Connect Home на базе собственной разработки

EKF после бета-тестирования запустил приложение EKF Connect Home. Впервые российская электротехническая компания разработала приложение умного дома с...

Актуальные комментарии