Ирина Зуй, действующий адвокат Московской областной коллегии адвокатов, участник рейтинга The Best Lawyers In Russia, рассказывает, какие основные юридические и финансовые риски, помимо чисто коммерческих, могут ожидать покупателей, и даёт советы, как максимально эффективно покупатель может подстраховаться от правовых рисков.

РИСКИ КОРПОРАТИВНЫЕ

Часто продавцы предлагают предпринимателям приобрести не объект недвижимости как таковой (здание или помещение), а юридическое лицо, на которое оформлено право собственности на объект права, мотивируя это тем, что так сделка по тем или иным причинам пройдёт легче.

Категорически не советую приобретать юридическое лицо – владельца недвижимости. В противном случае вы должны понимать, что покупаете не просто здание или помещение, а бизнес с его историей, с возможными претензиями третьих лиц или государства, долгами по налогам, по заработной плате, с проблемной корпоративной историей.

Прежде чем ввязываться в такую сделку, необходимо запросить все документы ООО (как коммерческие, так и корпоративные), провести весьма недешёвый полный аудит ООО (как юридический, так и финансовый) за всю историю его существования и проанализировать вероятность наличия прав у третьих лиц (например, это может быть предприятие, с которым три года назад был заключён договор, предположим, поставки, который не был исполнен со стороны «вашего» ООО).

Теперь перед обществом имеются риски банкротства, а помещение попадёт в конкурсную массу и будет продано с торгов. Необходимо изучить судебные сайты, сайты приставов-исполнителей и проанализировать финансовую состоятельность нынешних владельцев ООО, поскольку если им грозит процесс банкротства, то у вас возникнет риск потери купленного вами помещения.

Если же вам советуют провести сделку в офшорной зоне, то риски только увеличиваются: государство без одобрения смотрит на подобные бизнес-процессы, и вас могут ожидать проблемы от депозитария продавца где-нибудь на Кипре. Вы же не знаете, как вёлся реестр и насколько уполномочен генеральный директор. Перед покупкой помещения или здания в любом случае не лишним будет познакомиться с корпоративной структурой продавца и её историей.

Так, если два участника ООО – продавца – ведут между собой судебную тяжбу о правах на доли либо ООО оспаривает полномочия генерального директора в том или ином виде, то заложником чужих проблем становитесь вы.

Разумеется, необходимо проконтролировать, не является ли для продавца сделка по продаже недвижимости так называемой крупной сделкой, совершение которой должно быть одобрено в порядке, указанном в уставе продавца. Если крупная сделка будет совершена без корректно составленного письменного одобрения участников общества, она будет являться недействительной: деньги вы потеряете, а вот имущество вернёте вряд ли.

РИСКИ НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ ДЕЙСТВИЙ СО СТОРОНЫ ПРОДАВЦА – САМАЯ МНОГОЧИСЛЕННАЯ ГРУППА РИСКОВ

Махинации с доверенностью

Никогда не соглашайтесь на покупку коммерческой недвижимости по доверенности: она может быть отозвана в день сделки. Если доверитель (продавец недвижимости) – физическое лицо, он может скончаться ко дню сделки, что автоматически прекращает действие всех выданных им доверенностей, а объект недвижимости помещает в конкурсную массу для раздела между наследниками минимум на шесть месяцев. Вам остаётся только длинный судебный процесс по возврату денег от наследников.

Если продавец мотивирует своё желание совершить сделку по доверенности тем, что он сам проживает в другом государстве, откажитесь от сделки. Если продавец недвижимости – юридическое лицо, также нежелательно, чтобы со стороны продавца сделка была подписана не генеральным директором, а неким представителем: вы не сможете узнать, не отозвана ли доверенность в день сделки.

Проверка личности продавца

Настоятельно рекомендую покупателю тщательно сличить паспорт продавца и его личность, попросить расписаться как в паспорте, «снять все маски». У меня в практике был случай, когда помещение магазина было продано не его владельцем, а третьим неизвестным лицом по паспорту владельца. Если продавец – физическое лицо, не стесняйтесь требовать предоставления им справок о том, что он не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, поскольку психиатрические или наркологические диагнозы стоят одними из первых при судебном оспаривании сделки.

Настоятельно рекомендую на само подписание договора купли-продажи приглашать лицензированного доктора-психиатра для освидетельствования продавца на момент совершения сделки. Это крайне важно: даже если продавец формально и не состоит на учёте в специализированных диспансерах, это автоматически не означает отсутствие самого заболевания. Помните: нотариус никогда не освидетельствует продавца, это не входит в его функции. Судебная практика исходит из того, что если на сделке присутствовал лицензированный, известный в кругу коллег докторпсихиатр и он засвидетельствовал полное понимание продавцом характера своих действий по продаже недвижимости и составил по определённой форме письменный акт освидетельствования, то оспорить в суде вам или вашим наследникам такую сделку будет максимально сложно.

Также рекомендую всегда, когда в качестве продавца недвижимости выступает физическое лицо, требовать предоставления им либо нотариально удостоверенного согласия супруги (супруга) на продажу конкретной недвижимости за конкретную цену (важно оговорить в согласии цену), либо справки из ЗАГСа о том, что в браке он (она) в настоящий момент не состоит, либо оригинала брачного договора, согласно которому приобретаемая вами коммерческая недвижимость является личной собственностью того супруга, у которого вы её покупаете.

НАЛИЧИЕ В КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НЕУЗАКОНЕННЫХ ПЕРЕПЛАНИРОВОК

Всегда проверяйте тождество приобретаемого вами объекта (помещения, здания) со свежим техническим паспортом объекта. Если какие-либо перегородки, оконные проёмы, мокрые точки, внутренние помещения, входные группы, площадь объекта не соответствуют указанным в техническом паспорте и плате БТИ, откажитесь от покупки. Как правило, узаконить перепланировки – дело долгое и весьма затратное.

КАК ПРАВИЛЬНО ОПЛАТИТЬ КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ, ИЛИ БАНКРОТНЫЕ РИСКИ

Количество банкротств как юридических, так и физических лиц стремительно растёт, особенно это будет заметно после истечения моратория на банкротство, который пока действует. Итак, через несколько лет после сделки банкротится её предыдущий собственник, продавец. При этом в суде будут оспариваться все его сделки, направленные на отчуждение имущества, в том числе и ваша. Для того чтобы не потерять коммерческую недвижимость в случае банкротства продавца, следуйте простым правилам. Правило первое и самое главное: в договоре купли-продажи всегда указывайте реальную цену сделки, ни в коем случае не соглашайтесь на уговоры продавца указать более низкую сумму, а на остаток выдать расписку. Если вы пойдёте на это, то при банкротстве продавца вы со 100%-ной вероятностью потеряете недвижимость. Для возврата своих денег (или их части) вам придётся вставать в реестр кредиторов и ждать завершения банкротного процесса.

Я рекомендую для расчётов открывать банковский аккредитив – это не дороже аренды банковской ячейки. Никаких расчётов наличными быть не должно, в рамках аккредитива всё происходит максимально прозрачно. Важный момент, который касается уже не продавца, а непосредственно вас, покупателя.

Для того чтобы не потерять коммерческую недвижимость в процессе возможного банкротства продавца через несколько лет, вы должны быть готовы подтвердить суду свою финансовую состоятельность для совершённой покупки, то есть то, что ваши официальные доходы позволяли вам купить недвижимость по указанной цене (занижение цены в договоре тут ничем не поможет, ибо суд сделает независимую оценку его рыночной стоимости). Если покупатель – физическое лицо, ему необходимо будет в случае банкротства продавца предъявить свои справки 2-НДФЛ за несколько лет с подтверждением высокого дохода; при доходе 30 тыс. рублей в месяц недвижимость суд у вас отберёт.

Как вариант подойдёт договор банковского кредита, который также раскроет источники вашего финансирования, либо доказательство того, что вы недавно продали принадлежащее вам дорогостоящее имущество, по цене вполне сопоставимое с приобретённой коммерческой недвижимостью.

Если вы (покупатель) – юридическое лицо, то в случае банкротства продавца нужно будет показать суду вашу финансовую отчётность (или тот же договор кредитной линии с банком) для того, чтобы доказать, что ваши доходы позволяли совершить вам покупку по такой цене. Учтите: всевозможные договоры дарения денежных средств вам от третьих лиц, договоры займа, векселя суд оценит негативно со 100%-ной вероятностью. Помните: всегда проще избежать рисков на стадии сделки, нежели потом годами участвовать в судебном споре за свою недвижимость.

К сожалению, страхование риска потери права собственности (так называемое страхование титула) в страховой компании – инструмент достаточно сомнительный. Очень часто страховщики не выплачивают страховую премию страхователю, потерявшему недвижимость, мотивируя отказ тем, что риск был очевиден, а при реализации очевидных рисков выплата по правилам страхования конкретной страховой компании может не производиться.