Image

Основные риски при покупке коммерческой недвижимости

Не секрет, что многие предприниматели стремятся оптимизировать свои расходы, уходя от дорогостоящей арендной недвижимости, покупая, пусть и с применением различных кредитных схем, коммерческую недвижимость в собственность.

Ирина Зуй, действующий адвокат Московской областной коллегии адвокатов, участник рейтинга The Best Lawyers In Russia, рассказывает, какие основные юридические и финансовые риски, помимо чисто коммерческих, могут ожидать покупателей, и даёт советы, как максимально эффективно покупатель может подстраховаться от правовых рисков.

РИСКИ КОРПОРАТИВНЫЕ

Часто продавцы предлагают предпринимателям приобрести не объект недвижимости как таковой (здание или помещение), а юридическое лицо, на которое оформлено право собственности на объект права, мотивируя это тем, что так сделка по тем или иным причинам пройдёт легче.

Категорически не советую приобретать юридическое лицо – владельца недвижимости. В противном случае вы должны понимать, что покупаете не просто здание или помещение, а бизнес с его историей, с возможными претензиями третьих лиц или государства, долгами по налогам, по заработной плате, с проблемной корпоративной историей.

Прежде чем ввязываться в такую сделку, необходимо запросить все документы ООО (как коммерческие, так и корпоративные), провести весьма недешёвый полный аудит ООО (как юридический, так и финансовый) за всю историю его существования и проанализировать вероятность наличия прав у третьих лиц (например, это может быть предприятие, с которым три года назад был заключён договор, предположим, поставки, который не был исполнен со стороны «вашего» ООО).

Теперь перед обществом имеются риски банкротства, а помещение попадёт в конкурсную массу и будет продано с торгов. Необходимо изучить судебные сайты, сайты приставов-исполнителей и проанализировать финансовую состоятельность нынешних владельцев ООО, поскольку если им грозит процесс банкротства, то у вас возникнет риск потери купленного вами помещения.

Если же вам советуют провести сделку в офшорной зоне, то риски только увеличиваются: государство без одобрения смотрит на подобные бизнес-процессы, и вас могут ожидать проблемы от депозитария продавца где-нибудь на Кипре. Вы же не знаете, как вёлся реестр и насколько уполномочен генеральный директор. Перед покупкой помещения или здания в любом случае не лишним будет познакомиться с корпоративной структурой продавца и её историей.

Так, если два участника ООО – продавца – ведут между собой судебную тяжбу о правах на доли либо ООО оспаривает полномочия генерального директора в том или ином виде, то заложником чужих проблем становитесь вы.

Разумеется, необходимо проконтролировать, не является ли для продавца сделка по продаже недвижимости так называемой крупной сделкой, совершение которой должно быть одобрено в порядке, указанном в уставе продавца. Если крупная сделка будет совершена без корректно составленного письменного одобрения участников общества, она будет являться недействительной: деньги вы потеряете, а вот имущество вернёте вряд ли.

РИСКИ НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ ДЕЙСТВИЙ СО СТОРОНЫ ПРОДАВЦА – САМАЯ МНОГОЧИСЛЕННАЯ ГРУППА РИСКОВ

Махинации с доверенностью

Никогда не соглашайтесь на покупку коммерческой недвижимости по доверенности: она может быть отозвана в день сделки. Если доверитель (продавец недвижимости) – физическое лицо, он может скончаться ко дню сделки, что автоматически прекращает действие всех выданных им доверенностей, а объект недвижимости помещает в конкурсную массу для раздела между наследниками минимум на шесть месяцев. Вам остаётся только длинный судебный процесс по возврату денег от наследников.

Если продавец мотивирует своё желание совершить сделку по доверенности тем, что он сам проживает в другом государстве, откажитесь от сделки. Если продавец недвижимости – юридическое лицо, также нежелательно, чтобы со стороны продавца сделка была подписана не генеральным директором, а неким представителем: вы не сможете узнать, не отозвана ли доверенность в день сделки.

Проверка личности продавца

Настоятельно рекомендую покупателю тщательно сличить паспорт продавца и его личность, попросить расписаться как в паспорте, «снять все маски». У меня в практике был случай, когда помещение магазина было продано не его владельцем, а третьим неизвестным лицом по паспорту владельца. Если продавец – физическое лицо, не стесняйтесь требовать предоставления им справок о том, что он не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, поскольку психиатрические или наркологические диагнозы стоят одними из первых при судебном оспаривании сделки.

Настоятельно рекомендую на само подписание договора купли-продажи приглашать лицензированного доктора-психиатра для освидетельствования продавца на момент совершения сделки. Это крайне важно: даже если продавец формально и не состоит на учёте в специализированных диспансерах, это автоматически не означает отсутствие самого заболевания. Помните: нотариус никогда не освидетельствует продавца, это не входит в его функции. Судебная практика исходит из того, что если на сделке присутствовал лицензированный, известный в кругу коллег докторпсихиатр и он засвидетельствовал полное понимание продавцом характера своих действий по продаже недвижимости и составил по определённой форме письменный акт освидетельствования, то оспорить в суде вам или вашим наследникам такую сделку будет максимально сложно.

Также рекомендую всегда, когда в качестве продавца недвижимости выступает физическое лицо, требовать предоставления им либо нотариально удостоверенного согласия супруги (супруга) на продажу конкретной недвижимости за конкретную цену (важно оговорить в согласии цену), либо справки из ЗАГСа о том, что в браке он (она) в настоящий момент не состоит, либо оригинала брачного договора, согласно которому приобретаемая вами коммерческая недвижимость является личной собственностью того супруга, у которого вы её покупаете.

НАЛИЧИЕ В КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НЕУЗАКОНЕННЫХ ПЕРЕПЛАНИРОВОК

Всегда проверяйте тождество приобретаемого вами объекта (помещения, здания) со свежим техническим паспортом объекта. Если какие-либо перегородки, оконные проёмы, мокрые точки, внутренние помещения, входные группы, площадь объекта не соответствуют указанным в техническом паспорте и плате БТИ, откажитесь от покупки. Как правило, узаконить перепланировки – дело долгое и весьма затратное.

КАК ПРАВИЛЬНО ОПЛАТИТЬ КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ, ИЛИ БАНКРОТНЫЕ РИСКИ

Количество банкротств как юридических, так и физических лиц стремительно растёт, особенно это будет заметно после истечения моратория на банкротство, который пока действует. Итак, через несколько лет после сделки банкротится её предыдущий собственник, продавец. При этом в суде будут оспариваться все его сделки, направленные на отчуждение имущества, в том числе и ваша. Для того чтобы не потерять коммерческую недвижимость в случае банкротства продавца, следуйте простым правилам. Правило первое и самое главное: в договоре купли-продажи всегда указывайте реальную цену сделки, ни в коем случае не соглашайтесь на уговоры продавца указать более низкую сумму, а на остаток выдать расписку. Если вы пойдёте на это, то при банкротстве продавца вы со 100%-ной вероятностью потеряете недвижимость. Для возврата своих денег (или их части) вам придётся вставать в реестр кредиторов и ждать завершения банкротного процесса.

Я рекомендую для расчётов открывать банковский аккредитив – это не дороже аренды банковской ячейки. Никаких расчётов наличными быть не должно, в рамках аккредитива всё происходит максимально прозрачно. Важный момент, который касается уже не продавца, а непосредственно вас, покупателя.

Для того чтобы не потерять коммерческую недвижимость в процессе возможного банкротства продавца через несколько лет, вы должны быть готовы подтвердить суду свою финансовую состоятельность для совершённой покупки, то есть то, что ваши официальные доходы позволяли вам купить недвижимость по указанной цене (занижение цены в договоре тут ничем не поможет, ибо суд сделает независимую оценку его рыночной стоимости). Если покупатель – физическое лицо, ему необходимо будет в случае банкротства продавца предъявить свои справки 2-НДФЛ за несколько лет с подтверждением высокого дохода; при доходе 30 тыс. рублей в месяц недвижимость суд у вас отберёт.

Как вариант подойдёт договор банковского кредита, который также раскроет источники вашего финансирования, либо доказательство того, что вы недавно продали принадлежащее вам дорогостоящее имущество, по цене вполне сопоставимое с приобретённой коммерческой недвижимостью.

Если вы (покупатель) – юридическое лицо, то в случае банкротства продавца нужно будет показать суду вашу финансовую отчётность (или тот же договор кредитной линии с банком) для того, чтобы доказать, что ваши доходы позволяли совершить вам покупку по такой цене. Учтите: всевозможные договоры дарения денежных средств вам от третьих лиц, договоры займа, векселя суд оценит негативно со 100%-ной вероятностью. Помните: всегда проще избежать рисков на стадии сделки, нежели потом годами участвовать в судебном споре за свою недвижимость.

К сожалению, страхование риска потери права собственности (так называемое страхование титула) в страховой компании – инструмент достаточно сомнительный. Очень часто страховщики не выплачивают страховую премию страхователю, потерявшему недвижимость, мотивируя отказ тем, что риск был очевиден, а при реализации очевидных рисков выплата по правилам страхования конкретной страховой компании может не производиться.

Image

В Кузбасской ТПП прошел традиционный турнир по быстрым шахматам среди работников СМИ и предпринимателей

23 апреля в Кемерове, в зале Штаба общественной поддержки ЕР, состоялся традиционный весенний турнир среди работников СМИ и предпринимателей по быстрым шахматам на Кубок...

Image

РМЭФ-2025: инновации и ключевые решения для энергетической отрасли

С 9 по 11 апреля в Санкт-Петербурге на площадке конгрессно-выставочного центра «Экспофорум» при поддержке Министерства энергетики Российской Федерации и Правительства Санкт-Петербурга состоялся Российский международный...

Image

ПМЮФ-2025 пройдет под девизом: «Право: уроки прошлого для мира будущего»

XIII Петербургский международный юридический форум (ПМЮФ-2025) пройдет под девизом: «Право: уроки прошлого для мира будущего»....

Image

Президент Кузбасской ТПП Татьяна Алексеева: «Партнерские связи с Национальной ТПП Монголии укрепляют экономические связи »

На минувшей неделе Кузбасс с официальным визитом посетила генеральный консул Монголии в Иркутске Батсух Ичинхорлоо. Наряду с официальными встречами в...

Image

Проект Уральской ТПП «Урал: Родины щит и меч», посвященный 80-летию Великой Победы, стартовал в резиденции губернатора Свердловской области

17 апреля 2025 года дан официальный старт большому юбилейному проекту «Урал: Родины щит и меч», разработанному Уральской...

Image

Практический вебинар по участию в международных выставках на территории Азербайджанской Республики

Торговое представительство Российской Федерации в Азербайджанской Республике информирует о проведении 23 апреля 2025 года в 10:00 (по московскому времени), пройдет вебинар по...

Image

Вопросы эффективного составления договоров обсудили в Комитете Кузбасской ТПП по безопасности предпринимательской деятельности

10 апреля состоялось заседание Комитета Кузбасской ТПП по безопасности предпринимательской деятельности на тему «Договор как панацея от налоговых...

Image

Татарстан входит в первую тройку регионов по количеству вузов –участников проекта «Платформа университетского технологического предпринимательства»

Сегодня в проекте участвуют 18 университетов Татарстана, в созданные ими акселерационные программы обучения в 2024 году...

Image

Президент ЦС ТПП выступил с лекцией по экономике перед красноярскими школьниками

8 апреля президент Центрально-Сибирской торгово-промышленной палаты Рафаэль Шагеев выступил с лекцией перед учащимися 10 класса красноярского лицея...

Image

Стартовал конкурс СМИ — 2025

Открыт прием заявок на ежегодный Конкурс для журналистов, СМИ и авторов социальных медиа «Национальная система квалификаций» Конкурс проводят Национальное агентство развития квалификаций и Союз журналистов России. Федеральное агентство по делам Содружества...

Image

25 марта 2025 года состоялось торжественное открытие ежегодного форума «ПРО#ПРОФТЕХ»

Мероприятие прошло в рамках XV Петербургского международного образовательного форума на площадке DAA EXPO.

Image

26 апреля 2025 состоится МЕЖДУНАРОДНЫЙ ФЕСТИВАЛЬ ПО КАПОЭЙРЕ

Мероприятие пройдёт в Москве по адресу: Сущевский вал 56 с 5, в спортивном комплексе «Новая Лига», в рамках которого состоится ХХ ЮБИЛЕЙНЫЙ ЧЕМПИОНАТ ФЕДЕРАЦИИ КАПОЭЙРА В РОССИИ....

Image

9 апреля состоится региональная научно-практическая конференция "Сохранение и укрепление духовно-нравственных ценностей в современной школе"

Приглашаем вас на региональную научно- педагогическую конференцию «Сохранение и укрепление духовно-нравственных ценностей в...

Image

Кузбасская ТПП: более 1100 школьников Кемерова стали участниками проекта «День профессий»

С 22 по 30 марта в рамках проекта «День профессий», организованного Кузбасской ТПП и управлением образования администрации г. Кемерово, более 1100 учащихся старших классов областной столицы...

Image

На заседании Комитета Кузбасской ТПП по МСП рассмотрели вопросы поддержки молодежного предпринимательства

3 апреля состоялось заседание Комитета Кузбасской ТПП по поддержке и развитию малого и среднего предпринимательства на тему: «Молодежное предпринимательство: возможности для...

Актуальные комментарии
  • Image

    ESG: устойчивое развитие в ОЭЗ «Алга»

    В 2022 году Ассоциация кластеров, технопарков и особых экономических зон России включила Башкортостан в число пилотных регионов по формированию мастер-моделей инфраструктурных площадок, направленных на достижение целей устойчивого развития (ESG).

  • Image

    Реализация ESG-повестки в наукограде: ОЭЗ «Дубна» делится опытом

    Наукоград Дубна – процветающий деловой и научный центр на севере Подмосковья. Особая экономическая зона «Дубна» – инновационная площадка, где в 2024 году осуществляют деятельность более 160 высокотехнологичных компаний.

  • Image

    ОЭЗ «Технополис Москва» — лидер ESG-рейтинга и инициатор проектов корпоративной ответственности

    Особая экономическая зона «Технополис Москва» активно развивает повестку устойчивого развития через реализацию ряда значимых проектов. Эксперты отмечают высокие стандарты управления и приверженность ESG-принципам. В планах на 2025 год — дальнейшее укрепление позиций в области рационального использования ресурсов и повышения качества инфраструктуры.

  • Image

    Корпорация развития Нижегородской области придерживается ESG-принципов во всех направлениях своей деятельности.

    Так, при оборудовании офиса агентства развития было применено множество благоприятных для окружающей среды решений. В частности, ведется раздельный сбор мусора (пластик, бумага, стекло), сбор использованных батареек для передачи их на последующую утилизацию. На регулярной основе проводятся субботники и сдача бумаги в специализированные эко-пункты. Также все рабочие пространства оснащены энергосберегающим освещением, а навигация офиса сделана из переработанного пластика, собранного сотрудниками.

  • Image

    НОВАТЭК морозит водород

    Компания пересматривает планы развития СПГ-проектов в Мурманске и на Ямале

  • Image

    Минэк подготовил стандарт отчетности об устойчивом развитии для бизнеса

    Минэкономразвития подготовило проект постановления об утверждении стандарта отчетности об устойчивом развитии и требований к системе верификации соответствия деятельности организаций стандарту общественного капитала бизнеса. Документ опубликован на федеральном портале нормативных правовых актов.

  • Image

    У России есть все возможности для эффективного развития "зеленой" повестки

    Почему важно следить за экосистемами и повышать плату за вредное воздействие на окружающую среду? Для чего нужны карбоновые полигоны? Достаточно ли нормативных документов для реализации ESG-стратегий? Как российский бизнес участвует в экологических программах? Каких климатических изменений ждать? Ответы на эти и другие вопросы в эксклюзивном интервью "РГ" дал член-корреспондент РАН, научный руководитель Института водных проблем Российской академии наук Виктор Данилов-Данильян.

  • Image

    Малый бизнес сможет официально снижать свой углеродный след

    Правительство расширило доступ бизнесу к национальному рынку углеродных единиц, теперь иностранные и физлица могут получить зачета углеродных единиц для уменьшения углеродного следа. Об этом сообщает пресс-служба Минэкономразвития.