Image

Основные риски при покупке коммерческой недвижимости

Не секрет, что многие предприниматели стремятся оптимизировать свои расходы, уходя от дорогостоящей арендной недвижимости, покупая, пусть и с применением различных кредитных схем, коммерческую недвижимость в собственность.

Ирина Зуй, действующий адвокат Московской областной коллегии адвокатов, участник рейтинга The Best Lawyers In Russia, рассказывает, какие основные юридические и финансовые риски, помимо чисто коммерческих, могут ожидать покупателей, и даёт советы, как максимально эффективно покупатель может подстраховаться от правовых рисков.

РИСКИ КОРПОРАТИВНЫЕ

Часто продавцы предлагают предпринимателям приобрести не объект недвижимости как таковой (здание или помещение), а юридическое лицо, на которое оформлено право собственности на объект права, мотивируя это тем, что так сделка по тем или иным причинам пройдёт легче.

Категорически не советую приобретать юридическое лицо – владельца недвижимости. В противном случае вы должны понимать, что покупаете не просто здание или помещение, а бизнес с его историей, с возможными претензиями третьих лиц или государства, долгами по налогам, по заработной плате, с проблемной корпоративной историей.

Прежде чем ввязываться в такую сделку, необходимо запросить все документы ООО (как коммерческие, так и корпоративные), провести весьма недешёвый полный аудит ООО (как юридический, так и финансовый) за всю историю его существования и проанализировать вероятность наличия прав у третьих лиц (например, это может быть предприятие, с которым три года назад был заключён договор, предположим, поставки, который не был исполнен со стороны «вашего» ООО).

Теперь перед обществом имеются риски банкротства, а помещение попадёт в конкурсную массу и будет продано с торгов. Необходимо изучить судебные сайты, сайты приставов-исполнителей и проанализировать финансовую состоятельность нынешних владельцев ООО, поскольку если им грозит процесс банкротства, то у вас возникнет риск потери купленного вами помещения.

Если же вам советуют провести сделку в офшорной зоне, то риски только увеличиваются: государство без одобрения смотрит на подобные бизнес-процессы, и вас могут ожидать проблемы от депозитария продавца где-нибудь на Кипре. Вы же не знаете, как вёлся реестр и насколько уполномочен генеральный директор. Перед покупкой помещения или здания в любом случае не лишним будет познакомиться с корпоративной структурой продавца и её историей.

Так, если два участника ООО – продавца – ведут между собой судебную тяжбу о правах на доли либо ООО оспаривает полномочия генерального директора в том или ином виде, то заложником чужих проблем становитесь вы.

Разумеется, необходимо проконтролировать, не является ли для продавца сделка по продаже недвижимости так называемой крупной сделкой, совершение которой должно быть одобрено в порядке, указанном в уставе продавца. Если крупная сделка будет совершена без корректно составленного письменного одобрения участников общества, она будет являться недействительной: деньги вы потеряете, а вот имущество вернёте вряд ли.

РИСКИ НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ ДЕЙСТВИЙ СО СТОРОНЫ ПРОДАВЦА – САМАЯ МНОГОЧИСЛЕННАЯ ГРУППА РИСКОВ

Махинации с доверенностью

Никогда не соглашайтесь на покупку коммерческой недвижимости по доверенности: она может быть отозвана в день сделки. Если доверитель (продавец недвижимости) – физическое лицо, он может скончаться ко дню сделки, что автоматически прекращает действие всех выданных им доверенностей, а объект недвижимости помещает в конкурсную массу для раздела между наследниками минимум на шесть месяцев. Вам остаётся только длинный судебный процесс по возврату денег от наследников.

Если продавец мотивирует своё желание совершить сделку по доверенности тем, что он сам проживает в другом государстве, откажитесь от сделки. Если продавец недвижимости – юридическое лицо, также нежелательно, чтобы со стороны продавца сделка была подписана не генеральным директором, а неким представителем: вы не сможете узнать, не отозвана ли доверенность в день сделки.

Проверка личности продавца

Настоятельно рекомендую покупателю тщательно сличить паспорт продавца и его личность, попросить расписаться как в паспорте, «снять все маски». У меня в практике был случай, когда помещение магазина было продано не его владельцем, а третьим неизвестным лицом по паспорту владельца. Если продавец – физическое лицо, не стесняйтесь требовать предоставления им справок о том, что он не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, поскольку психиатрические или наркологические диагнозы стоят одними из первых при судебном оспаривании сделки.

Настоятельно рекомендую на само подписание договора купли-продажи приглашать лицензированного доктора-психиатра для освидетельствования продавца на момент совершения сделки. Это крайне важно: даже если продавец формально и не состоит на учёте в специализированных диспансерах, это автоматически не означает отсутствие самого заболевания. Помните: нотариус никогда не освидетельствует продавца, это не входит в его функции. Судебная практика исходит из того, что если на сделке присутствовал лицензированный, известный в кругу коллег докторпсихиатр и он засвидетельствовал полное понимание продавцом характера своих действий по продаже недвижимости и составил по определённой форме письменный акт освидетельствования, то оспорить в суде вам или вашим наследникам такую сделку будет максимально сложно.

Также рекомендую всегда, когда в качестве продавца недвижимости выступает физическое лицо, требовать предоставления им либо нотариально удостоверенного согласия супруги (супруга) на продажу конкретной недвижимости за конкретную цену (важно оговорить в согласии цену), либо справки из ЗАГСа о том, что в браке он (она) в настоящий момент не состоит, либо оригинала брачного договора, согласно которому приобретаемая вами коммерческая недвижимость является личной собственностью того супруга, у которого вы её покупаете.

НАЛИЧИЕ В КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НЕУЗАКОНЕННЫХ ПЕРЕПЛАНИРОВОК

Всегда проверяйте тождество приобретаемого вами объекта (помещения, здания) со свежим техническим паспортом объекта. Если какие-либо перегородки, оконные проёмы, мокрые точки, внутренние помещения, входные группы, площадь объекта не соответствуют указанным в техническом паспорте и плате БТИ, откажитесь от покупки. Как правило, узаконить перепланировки – дело долгое и весьма затратное.

КАК ПРАВИЛЬНО ОПЛАТИТЬ КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ, ИЛИ БАНКРОТНЫЕ РИСКИ

Количество банкротств как юридических, так и физических лиц стремительно растёт, особенно это будет заметно после истечения моратория на банкротство, который пока действует. Итак, через несколько лет после сделки банкротится её предыдущий собственник, продавец. При этом в суде будут оспариваться все его сделки, направленные на отчуждение имущества, в том числе и ваша. Для того чтобы не потерять коммерческую недвижимость в случае банкротства продавца, следуйте простым правилам. Правило первое и самое главное: в договоре купли-продажи всегда указывайте реальную цену сделки, ни в коем случае не соглашайтесь на уговоры продавца указать более низкую сумму, а на остаток выдать расписку. Если вы пойдёте на это, то при банкротстве продавца вы со 100%-ной вероятностью потеряете недвижимость. Для возврата своих денег (или их части) вам придётся вставать в реестр кредиторов и ждать завершения банкротного процесса.

Я рекомендую для расчётов открывать банковский аккредитив – это не дороже аренды банковской ячейки. Никаких расчётов наличными быть не должно, в рамках аккредитива всё происходит максимально прозрачно. Важный момент, который касается уже не продавца, а непосредственно вас, покупателя.

Для того чтобы не потерять коммерческую недвижимость в процессе возможного банкротства продавца через несколько лет, вы должны быть готовы подтвердить суду свою финансовую состоятельность для совершённой покупки, то есть то, что ваши официальные доходы позволяли вам купить недвижимость по указанной цене (занижение цены в договоре тут ничем не поможет, ибо суд сделает независимую оценку его рыночной стоимости). Если покупатель – физическое лицо, ему необходимо будет в случае банкротства продавца предъявить свои справки 2-НДФЛ за несколько лет с подтверждением высокого дохода; при доходе 30 тыс. рублей в месяц недвижимость суд у вас отберёт.

Как вариант подойдёт договор банковского кредита, который также раскроет источники вашего финансирования, либо доказательство того, что вы недавно продали принадлежащее вам дорогостоящее имущество, по цене вполне сопоставимое с приобретённой коммерческой недвижимостью.

Если вы (покупатель) – юридическое лицо, то в случае банкротства продавца нужно будет показать суду вашу финансовую отчётность (или тот же договор кредитной линии с банком) для того, чтобы доказать, что ваши доходы позволяли совершить вам покупку по такой цене. Учтите: всевозможные договоры дарения денежных средств вам от третьих лиц, договоры займа, векселя суд оценит негативно со 100%-ной вероятностью. Помните: всегда проще избежать рисков на стадии сделки, нежели потом годами участвовать в судебном споре за свою недвижимость.

К сожалению, страхование риска потери права собственности (так называемое страхование титула) в страховой компании – инструмент достаточно сомнительный. Очень часто страховщики не выплачивают страховую премию страхователю, потерявшему недвижимость, мотивируя отказ тем, что риск был очевиден, а при реализации очевидных рисков выплата по правилам страхования конкретной страховой компании может не производиться.

Image

ЮУТПП помогает челябинскому бизнесу выходить на экспорт

В Челябинске прошел VI форум для экспортно ориентированных компаний региона «Стираем границы для экспорта». О ключевых изменениях внешнеэкономической деятельности в новых реалиях, их влиянии на экономику региона говорили...

Image

В ЦС ТПП представили инновационного сельскохозяйственного робота

2 декабря в Центрально-Сибирская торгово-промышленная палатае состоялась рабочая встреча генерального директора IT-компания «УРАБИ» Александра Григоренко с директором по вопросам территориального развития и управления...

Image

ЦС ТПП приглашает предпринимателей принять участие в новогоднем заседании клуба «Меркурий»

Союз «Центрально-Сибирская торгово-промышленная палата» приглашает предпринимателей к участию в новогоднем заседании Клуба «Меркурий», которое состоится 27 декабря в банкетном зале...

Image

Проведение Международных корпоративных игр и форума предпринимательниц среди стран БРИКС обсудили в Центрально-Сибирской ТПП

6 декабря президент ЦС ТПП, руководитель представительства Некоммерческого партнерства содействия развитию международного экономического...

Image

Карельские предприниматели заинтересованы в реализации проектов в Самарской области и высоко оценивают инвестиционную привлекательность региона

6 декабря 2022 года на площадке ТПП Самарской области состоялась межрегиональная бизнес-миссия субъектов малого и среднего...

Image

Более 2000 человек приняли участие в первом Всероссийском форуме стартап-студий

В Москве завершился первый Всероссийский форум стартап-студий федерального проекта «Платформа университетского технологического...

Image

Резиденты ОЭЗ «Дубна» знакомят с передовой отечественной медицинской продукцией

Резиденты биомедицинского кластера ОЭЗ «Дубна» традиционно становятся самыми активными участниками Российской недели здравоохранения....

Image

До конца года «Фабрика РТТ» выпустит 30-й линейный ускоритель Halcyon

С момента запуска производства ускорителя Halcyon® на заводе «Фабрики РТТ» в конце 2021 года предприятие выпустило более 25 аппаратов данной модели для поставок в рамках федерального проекта «Борьба с...

Image

ЦС ТПП и региональная прокуратура провели круглый стол для предпринимателей на тему антикоррупционной политики

8 декабря состоялся круглый стол «Защита бизнеса в современных условиях», организованный Союзом «Центрально-Сибирская торгово-промышленная палата» и прокуратурой...

Image

Центрально-Сибирская ТПП провела экспертную сессию «Социальный предприниматель 2022»

На минувшей неделе в офисе Всероссийского общества инвалидов по Центральному району Красноярска состоялась экспертная сессия «Социальный предприниматель 2022», организованная Центрально-Сибирской...

Image

Геннадий Артюхин: «Полвека «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» ТПП РФ стоит на страже качества оборудования для стратегически значимых объектов в России и за рубежом»

В этом году исполняется 50 лет со дня образования Департамента инспекционных и экспертных услуг АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» ТПП...

Image

Участники строительной конференции встретятся на… ринге

В рамках мероприятий проекта Минстроя России «Умный город» 14 декабря состоится Строительный Батл «Строители VS Подрядчики&Поставщики: Новая эра» – конференция в революционном формате и беспрецедентное событие в сфере делового...

Image

Передовые разработки отечественных стартапов были показаны на стенде Платформы на Конгрессе молодых ученых

Стенд Платформы университетского технологического предпринимательства стал точкой притяжения для участников II Конгресса молодых ученых, который прошел в Сочи с 1 по 3...

Image

"Даже в таких условиях, как сейчас, можно развиваться"

Интервью президента ТПП Тольятти Деловой газете "Понедельник"

Image

Креативный продукт будет гораздо ярче, когда за ним стоит коллаборация

В рамках форума «Российская креативная неделя – Сибирь» прошла сессия «Российский креативный продукт: что это по сути, кто это покупает, какой у него потенциал», на которой в формате экспертной дискуссии были...

Image

Международная междисциплинарная конференция «Тайные смыслы и шифры в культуре» в РАНХиГС

С 7 по 9 декабря в РАНХиГС пройдёт международная междисциплинарная конференция «Тайные смыслы и шифры в культуре», организованная отделением продюсирования и культурой политики Института...

Image

На Международном энергетическом Форуме «Инновации. Инфраструктура. Безопасность» обсудят стратегии развития в условиях энергоперехода

21 декабря 2022 года накануне Дня энергетика в ГК «Президент-отель» состоится XIV Международный энергетический Форум «Инновации....

Актуальные комментарии