Артём Чесноков, совладелец компании ProDom и автор книги «Продаётся», в эксклюзивном интервью нашему изданию поделился мнением о текущей ситуации на рынке недвижимости, разобрал подводные камни загородного строительства и дал практические рекомендации будущим домохозяевам.

Рынок недвижимости: иллюзии, риски и прогнозы

– Артём Анатольевич, сегодня рынок недвижимости работает в условиях привычной уже турбулентности: высокой ключевой ставки и изменений условий кредитных программ. С какими сложностями сталкиваются его участники? Какие прогнозы вы можете дать?
– Да, к турбулентности рынка мы давно привыкли, и, наверное, нельзя сказать, что «в прошлом году было легче, чем в этом», или наоборот. У нас настолько всё гиперактивно и подвержено быстрым изменениям, что я бы сравнил последние пять лет с броуновским движением.
Основная проблема – это массовая деятельность застройщиков под девизом «Лишь бы сдать!». Многие застройщики экономят на всём: если есть выбор «ламинат или паркет», положат ламинат, а если между дорогим ламинатом и дешёвым – положат дешёвый. По своей инициативе они не станут использовать качественные материалы от проверенных поставщиков.

Рядовой застройщик не будет вдумчиво подходить к ландшафту участка или думать о том, как потом здесь хозяин поставит себе баню, беседку или гараж. Он, дай бог, чтобы посмотрел по сторонам света, где север, а где юг, влепил как-то дом, посеял газонную травку вперемешку с сорняками и привёл клиента: «Смотри, какая у тебя будет красота! С тебя 25 миллионов рублей». И всё: «После нас – хоть потоп!»

Дальше ему всё равно, что будет с этим участком, с этим домом и его хозяевами. Но вы-то покупаете дом для себя, и вы же хотите, чтобы этот дом был комфортным для вас: чтобы розетки были там, где удобно, гостиная была подальше от детской; или санузлов было два, в котельную не надо было бы бежать по морозу через улицу и т. д. А это значит, что старая русская поговорка «доверяй, но проверяй» актуальна здесь, как нигде.
Прогнозы? Массовый сегмент сейчас в упадке, а премиум- и бизнес-класс продолжает удерживать стабильные показатели. Но когда ключевая ставка снизится – а это неизбежно, – последует взрыв спроса. Те, кто копил, ринутся покупать. И тут может возникнуть серьёзный дефицит, потому что строить качественно сейчас мало кто привык и умеет.

– В одном из интервью вы упомянули, что считаете: льготную ипотеку нужно было сохранить для загородного строительства. Почему?
– Если мы хотим развивать загородную недвижимость, расширять города не вверх, а вширь, то без поддержки государства не обойтись. Сейчас молодые семьи годами копят на квартиру-студию, а могли бы на эти же средства построить дом в области. Но нет программ, которые бы их стимулировали. Материнский капитал, возможно, и помогает, но не может решить эту проблему. В качестве примера посмотрите на наш Санкт-Петербург: крупные промышленные предприятия здесь планомерно выселяют за окраины города. Если бы была поддержана инициатива переезда молодых семей в область, то появились бы условия для создания микроклимата в цепочке «жильё – работа». Необходимо инфраструктурное развитие сёл, деревень, поселений, коттеджных посёлков, ИЖС; нужно, чтобы благоустраивалась вся территория страны, а не только городская её часть.

Готовый дом или строительство: что выбрать?

– Вы говорите, что готовый дом – это игра в «русскую рулетку». Почему?
– Как я уже упоминал, среднестатистический застройщик экономит на всём, особенно если проект бюджетный. Чтобы уложиться в бюджет, он ставит пластиковые окна, делает «картонные» стены и пол, которые потом не держат тепло. Сэкономив на толщине потолка, стен и фундамента, мы получим неэкономичный дом, который топить будет очень дорого. Так что, как ни парадоксально это звучит, при строительстве собственного дома, чтобы сэкономить, не нужно экономить! А застройщик то, что сляпано кое-как, радостно сдаёт «под ключ». И когда вы въезжаете в такой дом, открывается, что там нужно всё переделывать и доделывать. За немалые деньги, которых часто уже после строительства и нет…
Не верьте тем, кто обещает «дёшево и быстро»! Лучше построить за пять лет, но так, чтобы потом не переделывать.

– Но при этом многие считают, что строить самому – дороже и дольше.
– Это миф: строительство выгоднее, если подходить к делу с умом и не совершать ряда распространённых ошибок. Например, одна из них в том, что сначала люди идут к архитектору, им рисуют проект за большие деньги, а потом выясняется, что спроектированный дом будет стоить, скажем, 40 миллионов. А у заказчика есть 25. Но архитектор – не сметчик, он не обязан считать ваши деньги, ему платят не за это. Тут начинается: «Может, тогда дом поменьше сделаем?» И приходится платить за новый проект… Поэтому нужно сразу идти в компанию, которая делает всё: от архитектурного проекта до инженерных сетей. Да, они могут не делать ландшафт или отделку, но вы хотя бы получите пригодный для жизни дом.


Что нам стоит – дом построить?

– Что самое важное при строительстве дома?
– Планировка. Только вы знаете, как распределить комнаты, в какую сторону должно смотреть окно вашей спальни, на каком этаже удобнее сделать детскую, а где санузел, нужна ли вам мойка для собачьих лап. Если всего этого не продумать, получится бездушная и неудобная «коробка». Но кто об этом думает, когда строят «на продажу»?


Ошибки, превращающие мечту в кошмар

– Какие ещё ошибки совершают будущие домовладельцы?
– Самая распространённая ошибка – доверять «дяде Васе», который обещал «построить, как для себя». Даже если он захочет, при ограниченном бюджете вряд ли получится. А как говорилось выше: у него и хотеть строить для вас качественно особых резонов нет.

– Как избежать подобных проблем?
– Работать с компаниями полного цикла. Обращайтесь туда, где будут строить ваш дом «от проекта до ключей», а не переходите от специалиста к специалисту. Пусть компания, а именно так работает ProDom, построит вам дом в тёплом контуре и с хорошей инженеркой. В такой дом вы при нужде сможете сразу же въехать, жить и доделывать его по мере возможности.

– Если участок уже куплен, с чего начать?
– С геологии и проекта. Нельзя строить, не зная, что за почва под ногами: от этого зависит фундамент. А проект должен быть не только красивым, но и реалистичным по бюджету.


О демографии и географии

– Вы связываете демографию с доступностью жилья. Дом может повлиять на рождаемость?
– Разумеется! В 20-метровой квартирке-студии трудно решиться на такой шаг, как рождение ребёнка, а в однокомнатной с ребёнком сложно планировать второго. А в доме есть пространство, двор, природа. Я уверен: дайте молодой семье дом – и она задумается о детях!
Но сегодня проблемы при переезде за город, конечно, существуют. Если бы государство задумалось об этом более серьёзно, оно могло бы этот процесс активизировать. Пока не хватает инструментов, чтобы эту тенденцию поддержать.
Ну, понятно, есть фермерство, есть какие-то большие сельхозпредприятия. Но давайте говорить откровенно: это не то, о чём мечтает современная молодёжь. Все хотят достатка, высокооплачиваемую и престижную работу. И не все могут работать на удалёнке. Но даже те, кто работает на удалёнке, нуждаются в доступном интернете и качественной связи. А с этим в сельской местности тоже пока во многих местах проблема.
Почему-то у нас делается упор на развитие Урала и Дальнего Востока, а не Центральной России и не российского Севера. А в этих регионах не хватает, конечно, поддержки населения и бизнеса, чтобы они уезжали из городов, что привело бы к развитию загородного строительства.

– Что нужно, чтобы загородная жизнь стала более комфортной?
– Развитая инфраструктура. Сейчас многие посёлки – это участки с заборами: без дорог, школ, детсадов, поликлиник. Даже без продуктовых магазинов. Люди покупают дом, а потом понимают, что детям негде учиться, продукты везти за 20 км. Нужно, чтобы государство развивало не только многоэтажки, но и посёлки.
Необходимо, например, упростить подключение к газу и электричеству: сейчас это бюрократический ад. Или ввести льготную ипотеку под 5% для ИЖС – как в некоторых регионах пробуют. Но пока всё упирается в отсутствие системного подхода.

«Продаётся»: инструкция для осознанного выбора

– Расскажите о своей книге. Чем она поможет будущим домовладельцам?
– Это инструкция, как обойти все «грабли». В ней я подробно рассказал обо всех нюансах загородного строительства для всех участников рынка. Уверен, читатели найдут в ней много нового, важного и полезного для себя.