– Дмитрий, как бы вы охарактеризовали инвестиционный климат в стране?

– Инвестиционный климат в стране несмотря на геополитическую обстановку и связанные с ней сложности развивается позитивно, что подтверждают и результаты последних исследований. Разные виды бизнеса отчётливее структурируются, условия его ведения в стране улучшаются. Эта тенденция просматривается с 2010 года. Так, в 2018 г. Россия поднялась на 4 позиции и заняла 31 место в рейтинге Всемирного банка Doing Business. За последние шесть лет страна совершила рывок, поднявшись на 89 мест. Лучший результат Россия показала по направлению «Разрешение на строительство», поднявшись со 115 на 48 место. Благодаря реформе на 45 дней сократилось время получения разрешения, а также его стоимость. Эксперты Всемирного банка отметили также улучшение по треку «Подключение к сетям»: стоимость подключения сократилась в 7 раз, срок – на 10 дней.

Также стоит отметить существенное изменение законодательной базы в сфере строительства последних двух лет. В частности, переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, который в среднесрочной перспективе позволит сделать девелоперский бизнес в России полностью прозрачным, а значит, безопасным и надежным для инвесторов. Звучали предположения, что контроль со стороны банков остановит деятельность строителей. Но он появился, а всё функционирует. Да, количество документов при проведении платежей увеличилось, нужно предоставлять мониторинг в банки.

Таким образом, у инвестора появляется уверенность, что целевое расходование его денег обеспечено, что очень важно, особенно в нашей стране. У иностранных инвесторов пока предвзятое мнение на этот счёт. Но из строительной сферы оно понемногу уходит: рынок становится более цивилизованным – и более привлекательным. Стоит отметить, что эскроу-счета применяются в ряде европейских стран, например, в Германии, где понятия «обманутый дольщик», «соинвестор» отсутствуют как таковые. Для зарубежных компаний преемственность европейского опыта – это хороший знак.

– Почему, на ваш взгляд, инвестировать в недвижимость сейчас – надёжней и выгодней всего?

– Недвижимость не может «испариться», как случается порой с вкладами в банках, не может попасть под какие-то ограничения. Если мы берём ФЗ № 214, он обеспечивает права инвестора на государственном уровне. Следующий шаг по их защите – появление эскроу-счетов, схем, где уровень защищённости покупателя, инвестора уже колоссальный. Покупатели, приобретающие недвижимость по эскроу-схеме, защищены от негативных последствий крупных событий в сфере недвижимости.

В принципе, прогнозы на полторадва года на рынок недвижимости позитивные. Мы видим, что спрос на жилую недвижимость в Москве и Московской области остается стабильно высоким. По данным Росреестра, по итогам I полугодия 2018 года количество зарегистрированных в стране ДДУ выросло на 8,7% г/г до 334,5 тыс., из которых на Москву, Московскую область и Санкт-Петербург пришлось 37,6% договоров (32,9% за I полугодие 2017 года). При этом число зарегистрированных ДДУ в Москве выросло на 44,7% г/г до 45 тыс. при увеличении аналогичного показателя в Санкт- Петербурге на 53,8% г/г до 39,4 тыс.

Драйвером спроса выступают низкие ипотечные ставки, а в планах властей – поддержание этих ставок на текущем уровне. За 8 месяцев текущего года в России было выдано 910 000–920 000 ипотечных кредитов на сумму 1,8 трлн руб. Это в 1,5 раза больше, чем за 8 месяцев 2017 г. в количественном выражении и в 1,65 раза – в денежном (данные «Дом.рф»).

Таким образом, мы видим, что, несмотря на внешние факторы и внутренние сложности, россияне продолжают решать жилищный вопрос, инвестировать в жилье.

– Как сегодня можно на покупке недвижимости заработать? В нулевые, как мы знаем, инвесторы скупали квартиры подъездами, а потом реализовывали в розницу. Насколько актуальны такие схемы сейчас?

– «Оптовые» покупки квартир интересуют инвесторов и сегодня. Разница в том, что схемы стали более цивилизованными. В зависимости от суммы вложений застройщик предлагает «дисконт» на входе в проект. Так, в нашем новом апарт-комплексе Hill8, который по факту является МФК, существует 7 сценариев инвестирования для сумм вложений от 50 до 501 млн руб. «Дисконт» составляет 5-12%, а доходность по мере завершения строительства – до 50%. Аналогичные программы мы предлагаем для наших жилых комплексов в Московской области. Т.е. можно купить квадратные метры на ранней стадии, получив хороший дисконт, и продать после разрешения на ввод со значительной прибылью.

Еще один вариант долгосрочного сценария – сдача жилых апартаментов в аренду. Сегодня собственники премиальных апартаментов получают доход от аренды до 15% в год.

Если приобрести коммерческую недвижимость на одном из первых этажей Hill8 на проспекте Мира, можно очень неплохо заработать на стрит-ритейле (street retail – «уличная торговля») либо офисах. Эта недвижимость будет приносить доход десятилетиями. Буквально через дорогу расположена станция метро «Алексеевская»; нет проблем с парковками, отличная транспортная доступность. Сегодня арендные ставки в стрит-ритейле на проспекте Мира варьируются до 120 тыс. руб. за кв. м в год. Окупаемость вложений составляет около 10 лет, что неплохо для консервативных вложений. Это бизнес, который можно оставить потомкам.

Также важный момент для будущих арендаторов коммерческих помещений – апарт-комплекс Hill8 сертифицирован по BREEAM. Это британский стандарт энергоэффективности и энергосбережения, внедрение которого позволяет собственникам и арендаторам здания экономить до 25% ежегодно на коммунальных платежах.

– Срок окончания работ по Hill8 – четвёртый квартал 2020 года. Есть ли какието прогнозы относительно повышения стоимости квадратного метра к его сдаче в эксплуатацию?

– Безусловно, есть! В этом объекте есть специфика: потребовалась очень большая и длительная работа на уровне «ниже нуля», до того как приступить к заливке фундаментной плиты. Проведены все необходимые строительно-монтажные работы для того, чтобы объект не влиял на окружающую среду и соседние строения, выполнена стена в грунте, распорная система. Более половины работ по фундаментной плите уже закончено.

По оценкам аналитиков рынка, премиальный сегмент является одним из наиболее перспективных с точки зрения инвестиций, и на качественный продукт в этом сегменте имеется стабильный спрос. Проект Hill8 может принести потенциальному инвестору, особенно в случае оптового приобретения апартаментов, довольно хорошую доходность – достаточно сказать, что мы ожидаем рост цены квадратного метра с момента старта проекта до этапа государственной комиссии в размере 32%.

К этому следует прибавить, что для оптовых покупателей разработана целая система скидок, которые позволяют добиться ожидаемой доходности при перепродаже в 50%.

– Какой тип недвижимости сегодня более привлекателен для инвестиций и почему? Коммерческая и жилая недвижимость – какая доходность у этих сегментов?

– У каждого вида недвижимости, в зависимости от продукта, свои плюсы. Многое в этом вопросе определяет локация. Если брать тот же Hill8, наблюдается высокий интерес к коммерческой недвижимости, поскольку это первая линия. И офисные, и торговые помещения здесь будут востребованы всегда. Как правило, такие помещения имеют лист ожидания из арендаторов.

Что касается апартаментов, приобрести их можно дешевле на 15-20%, чем жилье, в зависимости от локации и класса проекта. А способов получения доходов больше: поскольку апартаменты совмещают функции и жилья, и коммерции. Например, инвестор выкупает целый этаж апартаментов и управляет им как гостиницей.

Но, конечно, в России традиционно пользуется спросом жильё, особенно в логике ФЗ-214, поскольку известно, что объект в любом случае достроят, если было получено разрешение на строительство.

– С каким результатом компания «Сити-XXI век» подошла к началу нового 2019 года?

– В этом году компания вывела на рынок апарт-комплекс премиум-класса Hill8 на проспекте Мира. С этим проектом «Сити-XXI век» вернулась в сегмент дорогого жилья. В 2008 году девелоперская группа построила в Строгино комплекс бизнес-класса «Янтарный город». До сих пор этот жилой комплекс является одним из самых дорогих жилых комплексов в районе Строгино.

Также мы анонсировали 4 жилых комплекса в концепции «Миниполис» в Московской области. В одном из них уже начались продажи, и вовсю идут строительные работы – это миниполис «Серебрица» в Опалихе. Второй миниполис в Опалихе получил разрешение на строительство, продажи начнутся в ближайшее время. На подходе два проекта – в Химках и Видном. Итого 734 тыс. кв. м в работе и 38 млрд руб. инвестиций в ближайшие три года!

Также у нас в разработке несколько площадок на территории Москвы под проекты бизнес-класса и выше. Таким образом, мы предлагаем широкое поле для сотрудничества.

– Почему потребовались соинвесторы?

– Ранее «Сити-XXI век» чаще всего строила на свои деньги, но сейчас мы выводим большое количество проектов одновременно, и своих средств на все не хватит. Нам интересно сотрудничать с бизнес-структурами, которые заинтересованы в надежных партнерах. В этом плане мы работаем и с банками, хотя кредитный портфель в компании практически отсутствует, «Сити-XXI век» – незакредитованная организация. Но соинвесторами могут быть не только финансовые организации. Сейчас очень популярна схема, когда инвестор имеет свою площадку и хочет максимально выгодно её реализовать. Причем он не готов платить кому-то за best use (концепцию наилучшего использования) земельного участка, ему интересней землю реализовать наилучшим образом и получить добавленную стоимость. Сейчас ряд девелоперов в принципе не покупает площадки, с большой осторожностью к ним относится. Некоторые подробности об участке могут выясниться, когда сделка уже запущена. Когда оба соинвестора ответственны за результат, они готовы решать проблемы совместно, и это позволяет создать лучший продукт и получить большую прибыль.

– Кто сегодня инвестирует в недвижимость? Каков обобщённый портрет инвестора, например, того, кто уже вложился в Hill8?

– По большому счёту, это тип человека, заботящегося о будущем, – своем и семьи, осознающего, что недвижимость была, есть и будет, и цена её растёт в зависимости от этапа строительства. И, если взять объект на стадии котлована у надёжного застройщика, то после сдачи в эксплуатацию он будет стоить совсем других денег. Наш инвестор часто досконально разбирается в продуктах, и, когда приезжает заключать договор, нам иногда нечего добавить об объекте к информации, которой он уже владеет. И, как правило, это россиянин.

Для иностранного бизнеса негативным индикатором является постоянная вариативность нашего законодательства. Иностранцы с интересом смотрят на отечественный рынок недвижимости, но они ждут стабилизации, устоявшихся правил игры на долгие годы. Схема эскроу-счетов взята именно из европейского опыта, где существует десятилетиями. Думаю, мы вскоре получим правила игры на
длительное время, и это привлечёт иностранных инвесторов.

Россияне привыкли к тому, что в нашей жизни всё постоянно изменяется. Мы с 1990-х переходим в рыночную экономику, и тот путь, который другие страны проходили за 200-300 лет, мы одолели за 20-30. Понятно, что мы не успеваем привыкнуть к одним условиям, как они сменяются другими, третьими…И российские бизнесмены уже адаптировались, в том числе и строители привыкли к постоянной смене законодательства. Да, те же эскроу-счета увеличивают нагрузку на девелопера, но в правительстве уже идёт разговор о помощи ему через субсидирование ставки. Уже сейчас некоторые банки готовы кредитовать при эскроусхеме и делают очень интересные предложения, сильно нивелирующие увеличение финансовой нагрузки в проекте. Это положительные тенденции, и к тому времени, как эта схема станет обязательной, правила игры уже будут понятны.

Беседовала Елена Александрова