– Вы упоминали, что сегодня власть берёт вектор на усиление качества градостроительной политики с особым акцентом на территориальном развитии. Каким образом реализуются проекты развития жилья в регионах сегодня? Есть ли достижения в этой сфере, которые можно привести как пример?

– Это не вектор, это наша позиция и вполне конкретная работа. Территориальное развитие должно происходить гармонично, с учётом потребностей и жителей, и муниципалитетов.

В законодательной деятельности мы руководствуемся идеологией, согласно которой должны уйти в прошлое микрорайоны, построенные в чистом поле – без всякой экономической, транспортной, коммунальной взаимосвязи. Примеров таких градостроительных ошибок предостаточно по всей стране. Это плохие примеры, вокруг каждого города со столичными функциями мы видим спутники, жизнь в которых нельзя назвать сбалансированной. И мы, как законодатели, планомерно корректируем Градостроительный кодекс и законодательство в целом, чтобы привести к гармонии интересы жителей, девелоперов и власти.

Упор на стратегическое планирование. Я не говорю о том, что государство должно диктовать условия по каждому этапу строительно-инвестиционного цикла застройщику. Это больше история о том, чтобы у территорий были планы развития.

Хотим мы этого или нет, но урбанизация продолжится. И нам требуется наши города выстраивать по планам развития. Все решения здесь должны проходить через призму эффективности, а не эмоций и сиюминутных интересов.

Чтобы вся эта работа была выстроена логично, у территорий должны быть планы развития. Нарисовать город детально таким, каким он будет через 20 лет, – это, наверно, утопия, слишком сейчас высокие скорости перемен, но совсем без ориентиров эффективно управлять развитием города невозможно. Поэтому градопланирование должно быть. Градпотенциал каждого района города, каждого населённого пункта должен быть выявлен, поставлен на учёт и готов к реализации. Это деньги в бюджеты, это рабочие места, это развитие. И оценка этой работы должна быть весьма конкретной. Это будет честно.

Мы уже передали регионам большое количество полномочий в градостроительной сфере. Это механизм развития территории и управления, в том числе управления рынком. И зона ответственности губернаторов, естественно.

Планирование городской застройки должно на несколько шагов опережать утверждение участков под конкретный проект. Я говорю о будущем, в котором девелопер подстраивается под планы развития муниципалитетов, а не наоборот, как сейчас. Город должен представлять себе, куда он развивается, видеть перспективы и иметь на руках данные о потенциале различных его районов и пригородов.

Здесь могли бы свою роль сыграть мастер-планы. Мы обязательно введём их в законодательное поле.

– Кстати, о мастер-планах. Сегодня много разговоров о них. Из чего он должен состоять и как стимулировать регионы создавать мастер-планы?

– Совместно с коллегами из Минстроя России мы планомерно работаем над созданием и внедрением в правовое поле новых градостроительных инструментов. Мы уже ввели новый инструмент – единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования. Он может заменить генеральный план и правила землепользования и застройки, если муниципалитет примет такое решение.

Также очевидно, что должен существовать и документ, понятный всем заинтересованным в нём сторонам, а не только специалистам. Мы обсуждаем вопрос о законодательной интеграции понятия «мастер-план», проводя дискуссии по этому поводу на различных площадках и оценивая опыт реализации мастер-планов российских городов. Прямое поручение нам дал президент в ходе своего послания Федеральному собранию в этом году, у нас есть задача подготовить такие документы для 200 опорных населённых пунктов в стране.

Мастер-план – более свободный по своей форме документ, где мы увязываем градостроительную политику, благоустройство, развитие человеческого капитала, активно внедряем бизнес. Собственно, и жители, и бизнес, и власть становятся соавторами документа.

У нас есть положительный опыт, но есть и один существенный нюанс. Нижний Новгород, Липецк, Казань, Тюмень – генпланы, мастер-планы, концепции и стратегии развития работают там, где есть управленческая воля и контроль реализации. Пока документ остаётся слишком гибким, он удобен для работы, открыт для корректировок, дружелюбен и понятен всем. Наша задача – «докрутить» ту часть, которая отвечает за экономику, то есть как и сколько территория будет зарабатывать.
Мы не ведём речи о тотальной замене генпланов на мастер-планы. Но время упомянуть о мастер-планировании в законодательстве, как о дополнительном механизме развития территорий, пришло. При этом важно не зарегулировать его до такой степени, чтобы невозможно было отличить мастер-план от генплана.

В любом случае, как я уже сказал, мастер-план – всего лишь документ, и его эффективность зависит от тех, кто им пользуется. Документ долгосрочного планирования развития территории должен быть у каждого муниципалитета. И он должен быть понятен всем участникам процесса, а не только специалистам.

– Что вообще ждёт механизм комплексного развития территорий?

– Комплексное развитие территорий показало свою состоятельность. Механизм работающий, живой, мы его корректируем, чтобы сделать привлекательным как для инвесторов, так и для региональной власти.

В конце прошлого года один объёмный закон мы в Государственной Думе приняли. Одно из главных нововведений – оператор КРТ. Этот инструмент есть теперь у субъектов. Во многом для них мы его и вводили, чтобы ускорить реализацию проектов, сделать её централизованной, упорядоченной и по понятным правилам для девелоперов.

Мы тогда пообещали, что в 2024 году примем как минимум ещё один законопроект, который будет опираться на обратную связь, полученную от субъектов за два последних года.

В 2023 году комитет проводил мониторинг обеспеченности населения в регионах местами в детских садах и школах. Практически все проинформировали нас о недостаточной обеспеченности населения на территориях, развитие которых осуществлялось в рамках КРТ, социальной инфраструктурой.

Мы подготовили поправки, в соответствии с которыми лица, ответственные за КРТ, будут обязаны вести и строительство социальной инфраструктуры, и инфраструктуры обеспечения безопасности (пожарных депо, мест размещения участковых уполномоченных). При этом источник финансирования такого строительства будет определяться при принятии решения о КРТ. Такой законопроект уже внесён нами.

Отдельно хочу отметить аспект КРТ, вокруг которого уже ломают копья наши коллеги из разных сфер. Речь фактически о реновации центральной части городов с застройкой низкой плотности, не имеющей при этом архитектурного и исторического значения. И здесь я могу сказать, что все необходимые инструменты, рычаги и полномочия у субъектов уже есть. Необходимо только брать ответственность за принимаемые решения, которые требуют очень тщательной проработки и серьёзный горизонт планирования. Конечно, за один-три месяца такой клубок проблем развязать не получится ни при каких условиях.

Но работу эту надо начинать точно. На законодательном уровне в целом всё для этого есть.
Есть регионы, которые обозначили запрос со стороны сельхозпроизводителей на реализацию своих инвестиционных проектов на землях сельскохозяйственного назначения. В настоящее время данный вид КРТ применяется только в границах населённых пунктов и не действует на сельских территориях за границами населённых пунктов. Пока мы дорабатываем параметры в этой части, но такой запрос есть. Из плюсов для сельхозпроизводителей – и возможность получать производителям кредиты на развитие производства, и сокращение административных барьеров.

– Что можно сказать о развитии индивидуального жилищного строительства в стране с учётом расширения механизма проектного финансирования? И как вообще, на ваш взгляд, будет развиваться рынок жилья в связи с завершением массовой льготной ипотеки?

– Мы слышим разные прогнозы относительно роста цен из-за завершения льготной ипотеки в том виде, в котором мы к ней все привыкли и на которую «подсели». Но решать этот вопрос было нужно, поскольку льготная ипотека превратилась в инвестиционный инструмент. За последний год портфель льготной ипотеки прирос на 35%, это только разогревало цену на рынке.
Да, полгода-год будет спад, но затем рынок всё выровняет. Конкуренция уйдёт в цену, в комфортную среду и в стоимость эксплуатации.

У нас есть поручение от президента сохранить семейную льготную ипотеку, мы оставим по сегментам часть продуктов – дальневосточная, сельская, для IT-сектора, новые регионы, – но в целом эта дверь прикрывается.

Что касается уже «живых» предложений. У нас на рассмотрение поступил законопроект о целевом вкладе для накопления первоначального взноса по ипотеке или для покупки квартиры. Средства с него можно будет направить только на приобретение жилья или финансирование договоров в долевом строительстве. То есть если вы решили накопить на квартиру и откладываете деньги, то теперь их можно не откладывать дома, а отнести на специальный счёт в банк. И эти деньги будут застрахованы на сумму до 10 млн рублей – это в рабочем сейчас варианте, но тут над суммой мы ещё думаем.

Новые механизмы финансирования могли бы прийти на рынок через строительство жилья в наём с возможностью выкупа. У многих покупателей квартир есть проблема первоначального взноса и необходимости параллельного съёма квартиры, а данная мера – реализуемая, например, через условный «лизинг жилья», имеет высокие шансы на успех. Но надо профессионально внимательно вместе посмотреть.

Такие финансовые инструменты также могут приобрести и формы ценных бумаг, как «купонная облигация» наоборот: уплачивая установленные «купонные» платежи, граждане в итоге получают квартиру или могут продать такую бумагу.

В условиях предсказуемой стандартизации жилья – как минимум в части качества строительства и отделки – подобные механизмы облегчат инвестирование граждан в недвижимость.

Безусловно, нужна поддержка вторичного рынка. При застое на вторичке даже обрушение ставок на первичном рынке не сильно поможет потенциальным покупателям. Здесь, возможно, государственные программы выкупа жилья на вторичном рынке и, например, последующее использование в качестве социальной аренды. Естественно, с жёсткой привязкой к покупке нового жилья.

Как вариант: можно рассмотреть новые программы поддержки определённых профессий (не только IT, но и военных, медиков и бюджетников в самом широком смысле слова), где государство могло бы выступить гарантированным источником дохода. Вариантов реализации множество: от нулевого взноса до заключения «срочных» трудовых договоров на весь период ипотеки, по которым государство будет гарантированно выплачивать суммы, покрывающие минимальное потребление и размер ипотеки. Это пока мысли, у них нет законченной формы, но на уровне Госдумы и правительства такие механизмы тоже обсуждаются.

Безусловно, у нас огромная перспектива в индивидуальном жилищном строительстве. Я хочу напомнить, что у нас более половины строящегося жилья в стране уже несколько лет подряд – это именно частные дома. Мы приняли закон, по которому проектное финансирование пришло в ИЖС. Мы создаём здесь цивилизованный рынок с понятными проектами, понятными застройщиками и гарантиями для жителей, покупателей. Будут открываться эскроу-счета, возводиться дома из домокомплектов авторизованными застройщиками. И только после регистрации права собственности деньги будут переходить к строителям. Мы заботимся о людях, бережём их деньги, создаём рынок добросовестных застройщиков.

Далее мы работаем и над законопроектом о жилых комплексах, где мы подробно регулируем вопрос управления общего имущества в таких новых коттеджных посёлках.

Отдельно развиваем институт наёмных домов. Не надо недооценивать арендное жильё. Сегодня в арендуемом жилье проживает 7 млн семей. Мы с коллегами из компании «Дом.РФ» находимся в активном диалоге, они первыми системно подошли к этому продукту, построили первые такие дома, обкатывают модель. Здесь пока результаты только точечные и экономика не летает. Но потенциальный спрос очевиден, а значит, перспектива есть.

– Сегодня на государственном уровне существует множество программ, включая модернизацию жилищно-коммунального хозяйства. Можно ли уже говорить об ожидаемых результатах от её реализации?

– Президент поставил задачу до 2030 года на модернизацию направить в общей сложности 4,5 трлн руб., включая средства частных компаний. Комплексная эффективность использования средств должна быта на первом месте.

Для этого сейчас разрабатывается новый огромный нацпроект «Инфраструктура для жизни».
Динамично развивающаяся отрасль строительства, сложный блок ЖКХ с амбициозной задачей в виде программы модернизации всей отрасли – всё это не только объём работы, но и колоссальный уровень ответственности. Главное, с чего надо начать этот новый цикл работы, – выстраивание более чёткого баланса внимания между всеми отраслями: строительство, ЖКХ и жилищная политика. Блок ЖКХ требует усиления буквально по всем направлениям.

У нас в Государственной Думе функционируют две рабочие группы, которые подготовили и предоставили в правительство «дорожные карты» по оптимизации отраслевого законодательства, касающиеся и управления многоквартирным жилым фондом, и работы ресурсоснабжающих организаций, и управляющих организаций, и контролирующих органов. В общей сложности это более 70 позиций: и законодательные инициативы, и создание, корректировка отраслевых подзаконных актов разного уровня.

Мы уверены, что при модернизации ЖКХ эффект будет только от системных решений. Износ сетей, износ оборудования – это крайне важно, но проблема системы ЖКХ не в этом. Проблема в том, что внутри системы отсутствуют рынок как таковой и сами условия для организации рынка. Именно это основная задача государства как регулятора.

В целом ЖКХ – кроме труб и котельных, удельный вес которых не больше 10%, это ещё и производство ресурсов, обязательные энергоэффективность, энергосбережение и учёт, грамотное управление МКД, единые стандарты сервиса, коммунальные отходы до контейнерной площадки, содержание лифтового хозяйства, концессионные соглашения, инвестиционные программы.
Так что мы будем работать на то, чтобы в течение ближайшего года всю архитектуру взаимоотношений настроить – это позволит рационально использовать бюджетные средства, а в связке с новыми градостроительными инструментами ещё и даст нам адекватное развитие населённых пунктов. В конечном счёте это комфорт и настроение наших жителей – эти два параметра мы должны улучшать, ради этого мы и представляем интересы людей в парламенте страны.