– Алексей, каждому, думаю, понятно: чтобы не оказаться обманутым дольщиком, нужно загодя проверить надёжность застройщика. Но ведь ни красивая, богатая реклама, ни презентабельный офис с любезными сотрудниками, ни бурная деятельность вокруг строительного котлована ещё не гарантия от мошенничества?

– При проверке застройщика необходимо обратить внимание на предложенный застройщиком порядок оформления вашего участия в строительстве и приобретении жилья:

– провести детальный юридический анализ представленных документов, желательно с участием квалифицированных специалистов;

– изучить ранее реализованные и существующие на момент проверки проекты застройщика, обратив внимание на масштаб и завершенность проектов, соблюдение сроков реализации, наличие претензий у жильцов, наличие застройщика в реестре застройщиков и т.д.;

– провести в доступных базах данных арбитражных судов и судов общей юрисдикции анализ существующих судебных дел с участием застройщика;

– обратить внимание на соответствие проектной декларации реальному строительству, наличие инфраструктуры (поликлиник, детских садов, школ, дорог, коммуникаций) и то, чьей обязанностью является их создание.

Детальные профессиональные рекомендации сможет выработать грамотный юрист при рассмотрении конкретной ситуации.

– Если вы видите – срок сдачи вашего дома по договору стремительно приближается, а рост этажей сильно отстает, и уже очевидно, что застройщик не успевает к сроку – стоит ли ждать «рокового числа», или можно что-то предпринять уже сейчас?

– В таких ситуациях необходимо действовать сразу же. Законодательство предусматривает целый ряд гарантий для покупателя строящегося жилья: от взыскания неустойки за срыв сроков передачи квартиры и вплоть до блокирования сомнительных операций застройщика. Размер неустойки участнику долевого строительства на дату написания данной статьи составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, тогда неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае возникновения кризисных ситуаций застройщики часто пытаются вынудить подписать дополнительное соглашение. Но прежде чем что-либо подписывать, внимательно прочитайте, что
вам предлагают подписать, а лучше проконсультируйтесь у профильного юриста. Суды завалены делами дольщиков с заемщиками, и часто дольщики сами себя ставят в невыгодное или даже проигрышное положение.

– Каковы гарантии со стороны государства, и что реально делается властями, чтобы защитить права обманутых дольщиков?

– Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” – основной нормативный акт, регулирующий взаимоотношения застройщика и дольщика.

Государством делаются значимые шаги для борьбы с проблемой обманутых дольщиков: от детализации правового регулирования до введения новых механизмов недопущения и защиты обманутых дольщиков. Ужесточаются требования и меняются механизмы осуществления долевого строительства застройщиками, появляются новые механизмы защиты прав дольщиков.

В последнее время появились такие механизмы, как эскроу-счета для застройщика, единая информационная система жилищного строительства, единый реестр застройщиков, реестр обманутых дольщиков, страхование гражданской ответственности застройщика и другие. Отдельно обращает внимание механизм формирования компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений застройщиков.

– А если застройщик выполнил свои обязательства и готов вручить вам ключи от новой квартиры - как её правильно принять, чтобы в дальнейшем новое жилье только радовало, а не создавало проблемы в виде скрытых изъянов и недоделок?

– Принятие квартиры осуществляется по акту приема-передачи, и перед подписанием данного документа необходимо убедиться в надлежащем исполнении обязательств застройщиком. Ст. 7 214-ФЗ предусматривает гарантии качества. Участник долевого строительства при выявлении недостатков вправе требовать безвозмездного устранения их, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Передача объекта возможна только после ввода его в эксплуатацию, и регламентируется ст. 8 214-ФЗ. Наличие регламентированной процедуры передачи объекта позволяет дольщикам максимально соблюсти свои права, но для этого данную процедуру необходимо знать, как и свои права.

Беседовала Елена Александрова