Image

Собственники премиальных апартаментов получают доход от аренды до 15% в год

Вложить имеющиеся деньги выгодно – важная проблема для любого здравомыслящего человека. Однако непростая и во все времена, в условиях экономического кризиса она кажется россиянам и вовсе головоломной «задачей с множеством неизвестных». Куда инвестировать, чтобы не прогадать, а в идеале и хорошо заработать? В банковские депозиты, ценные бумаги, драгметаллы, в искусство? А может, собственное дело открыть? У каждого из этих способов вложения денег свои минусы: где-то - низкая доходность, где-то – высоки риски… Так куда же – чтобы и безопасно, и выгодно? Об этом мы побеседовали с финансовым директором девелоперской группы «Сити-XXI век» Дмитрием Соболевым.

– Дмитрий, как бы вы охарактеризовали инвестиционный климат в стране?

– Инвестиционный климат в стране несмотря на геополитическую обстановку и связанные с ней сложности развивается позитивно, что подтверждают и результаты последних исследований. Разные виды бизнеса отчётливее структурируются, условия его ведения в стране улучшаются. Эта тенденция просматривается с 2010 года. Так, в 2018 г. Россия поднялась на 4 позиции и заняла 31 место в рейтинге Всемирного банка Doing Business. За последние шесть лет страна совершила рывок, поднявшись на 89 мест. Лучший результат Россия показала по направлению «Разрешение на строительство», поднявшись со 115 на 48 место. Благодаря реформе на 45 дней сократилось время получения разрешения, а также его стоимость. Эксперты Всемирного банка отметили также улучшение по треку «Подключение к сетям»: стоимость подключения сократилась в 7 раз, срок – на 10 дней.

Также стоит отметить существенное изменение законодательной базы в сфере строительства последних двух лет. В частности, переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, который в среднесрочной перспективе позволит сделать девелоперский бизнес в России полностью прозрачным, а значит, безопасным и надежным для инвесторов. Звучали предположения, что контроль со стороны банков остановит деятельность строителей. Но он появился, а всё функционирует. Да, количество документов при проведении платежей увеличилось, нужно предоставлять мониторинг в банки.

Таким образом, у инвестора появляется уверенность, что целевое расходование его денег обеспечено, что очень важно, особенно в нашей стране. У иностранных инвесторов пока предвзятое мнение на этот счёт. Но из строительной сферы оно понемногу уходит: рынок становится более цивилизованным – и более привлекательным. Стоит отметить, что эскроу-счета применяются в ряде европейских стран, например, в Германии, где понятия «обманутый дольщик», «соинвестор» отсутствуют как таковые. Для зарубежных компаний преемственность европейского опыта – это хороший знак.

– Почему, на ваш взгляд, инвестировать в недвижимость сейчас – надёжней и выгодней всего?

– Недвижимость не может «испариться», как случается порой с вкладами в банках, не может попасть под какие-то ограничения. Если мы берём ФЗ № 214, он обеспечивает права инвестора на государственном уровне. Следующий шаг по их защите – появление эскроу-счетов, схем, где уровень защищённости покупателя, инвестора уже колоссальный. Покупатели, приобретающие недвижимость по эскроу-схеме, защищены от негативных последствий крупных событий в сфере недвижимости.

В принципе, прогнозы на полторадва года на рынок недвижимости позитивные. Мы видим, что спрос на жилую недвижимость в Москве и Московской области остается стабильно высоким. По данным Росреестра, по итогам I полугодия 2018 года количество зарегистрированных в стране ДДУ выросло на 8,7% г/г до 334,5 тыс., из которых на Москву, Московскую область и Санкт-Петербург пришлось 37,6% договоров (32,9% за I полугодие 2017 года). При этом число зарегистрированных ДДУ в Москве выросло на 44,7% г/г до 45 тыс. при увеличении аналогичного показателя в Санкт- Петербурге на 53,8% г/г до 39,4 тыс.

Драйвером спроса выступают низкие ипотечные ставки, а в планах властей – поддержание этих ставок на текущем уровне. За 8 месяцев текущего года в России было выдано 910 000–920 000 ипотечных кредитов на сумму 1,8 трлн руб. Это в 1,5 раза больше, чем за 8 месяцев 2017 г. в количественном выражении и в 1,65 раза – в денежном (данные «Дом.рф»).

Таким образом, мы видим, что, несмотря на внешние факторы и внутренние сложности, россияне продолжают решать жилищный вопрос, инвестировать в жилье.

– Как сегодня можно на покупке недвижимости заработать? В нулевые, как мы знаем, инвесторы скупали квартиры подъездами, а потом реализовывали в розницу. Насколько актуальны такие схемы сейчас?

– «Оптовые» покупки квартир интересуют инвесторов и сегодня. Разница в том, что схемы стали более цивилизованными. В зависимости от суммы вложений застройщик предлагает «дисконт» на входе в проект. Так, в нашем новом апарт-комплексе Hill8, который по факту является МФК, существует 7 сценариев инвестирования для сумм вложений от 50 до 501 млн руб. «Дисконт» составляет 5-12%, а доходность по мере завершения строительства – до 50%. Аналогичные программы мы предлагаем для наших жилых комплексов в Московской области. Т.е. можно купить квадратные метры на ранней стадии, получив хороший дисконт, и продать после разрешения на ввод со значительной прибылью.

Еще один вариант долгосрочного сценария – сдача жилых апартаментов в аренду. Сегодня собственники премиальных апартаментов получают доход от аренды до 15% в год.

Если приобрести коммерческую недвижимость на одном из первых этажей Hill8 на проспекте Мира, можно очень неплохо заработать на стрит-ритейле (street retail – «уличная торговля») либо офисах. Эта недвижимость будет приносить доход десятилетиями. Буквально через дорогу расположена станция метро «Алексеевская»; нет проблем с парковками, отличная транспортная доступность. Сегодня арендные ставки в стрит-ритейле на проспекте Мира варьируются до 120 тыс. руб. за кв. м в год. Окупаемость вложений составляет около 10 лет, что неплохо для консервативных вложений. Это бизнес, который можно оставить потомкам.

Также важный момент для будущих арендаторов коммерческих помещений – апарт-комплекс Hill8 сертифицирован по BREEAM. Это британский стандарт энергоэффективности и энергосбережения, внедрение которого позволяет собственникам и арендаторам здания экономить до 25% ежегодно на коммунальных платежах.

– Срок окончания работ по Hill8 – четвёртый квартал 2020 года. Есть ли какието прогнозы относительно повышения стоимости квадратного метра к его сдаче в эксплуатацию?

– Безусловно, есть! В этом объекте есть специфика: потребовалась очень большая и длительная работа на уровне «ниже нуля», до того как приступить к заливке фундаментной плиты. Проведены все необходимые строительно-монтажные работы для того, чтобы объект не влиял на окружающую среду и соседние строения, выполнена стена в грунте, распорная система. Более половины работ по фундаментной плите уже закончено.

По оценкам аналитиков рынка, премиальный сегмент является одним из наиболее перспективных с точки зрения инвестиций, и на качественный продукт в этом сегменте имеется стабильный спрос. Проект Hill8 может принести потенциальному инвестору, особенно в случае оптового приобретения апартаментов, довольно хорошую доходность – достаточно сказать, что мы ожидаем рост цены квадратного метра с момента старта проекта до этапа государственной комиссии в размере 32%.

К этому следует прибавить, что для оптовых покупателей разработана целая система скидок, которые позволяют добиться ожидаемой доходности при перепродаже в 50%.

– Какой тип недвижимости сегодня более привлекателен для инвестиций и почему? Коммерческая и жилая недвижимость – какая доходность у этих сегментов?

– У каждого вида недвижимости, в зависимости от продукта, свои плюсы. Многое в этом вопросе определяет локация. Если брать тот же Hill8, наблюдается высокий интерес к коммерческой недвижимости, поскольку это первая линия. И офисные, и торговые помещения здесь будут востребованы всегда. Как правило, такие помещения имеют лист ожидания из арендаторов.

Что касается апартаментов, приобрести их можно дешевле на 15-20%, чем жилье, в зависимости от локации и класса проекта. А способов получения доходов больше: поскольку апартаменты совмещают функции и жилья, и коммерции. Например, инвестор выкупает целый этаж апартаментов и управляет им как гостиницей.

Но, конечно, в России традиционно пользуется спросом жильё, особенно в логике ФЗ-214, поскольку известно, что объект в любом случае достроят, если было получено разрешение на строительство.

– С каким результатом компания «Сити-XXI век» подошла к началу нового 2019 года?

– В этом году компания вывела на рынок апарт-комплекс премиум-класса Hill8 на проспекте Мира. С этим проектом «Сити-XXI век» вернулась в сегмент дорогого жилья. В 2008 году девелоперская группа построила в Строгино комплекс бизнес-класса «Янтарный город». До сих пор этот жилой комплекс является одним из самых дорогих жилых комплексов в районе Строгино.

Также мы анонсировали 4 жилых комплекса в концепции «Миниполис» в Московской области. В одном из них уже начались продажи, и вовсю идут строительные работы – это миниполис «Серебрица» в Опалихе. Второй миниполис в Опалихе получил разрешение на строительство, продажи начнутся в ближайшее время. На подходе два проекта – в Химках и Видном. Итого 734 тыс. кв. м в работе и 38 млрд руб. инвестиций в ближайшие три года!

Также у нас в разработке несколько площадок на территории Москвы под проекты бизнес-класса и выше. Таким образом, мы предлагаем широкое поле для сотрудничества.

– Почему потребовались соинвесторы?

– Ранее «Сити-XXI век» чаще всего строила на свои деньги, но сейчас мы выводим большое количество проектов одновременно, и своих средств на все не хватит. Нам интересно сотрудничать с бизнес-структурами, которые заинтересованы в надежных партнерах. В этом плане мы работаем и с банками, хотя кредитный портфель в компании практически отсутствует, «Сити-XXI век» – незакредитованная организация. Но соинвесторами могут быть не только финансовые организации. Сейчас очень популярна схема, когда инвестор имеет свою площадку и хочет максимально выгодно её реализовать. Причем он не готов платить кому-то за best use (концепцию наилучшего использования) земельного участка, ему интересней землю реализовать наилучшим образом и получить добавленную стоимость. Сейчас ряд девелоперов в принципе не покупает площадки, с большой осторожностью к ним относится. Некоторые подробности об участке могут выясниться, когда сделка уже запущена. Когда оба соинвестора ответственны за результат, они готовы решать проблемы совместно, и это позволяет создать лучший продукт и получить большую прибыль.

– Кто сегодня инвестирует в недвижимость? Каков обобщённый портрет инвестора, например, того, кто уже вложился в Hill8?

– По большому счёту, это тип человека, заботящегося о будущем, – своем и семьи, осознающего, что недвижимость была, есть и будет, и цена её растёт в зависимости от этапа строительства. И, если взять объект на стадии котлована у надёжного застройщика, то после сдачи в эксплуатацию он будет стоить совсем других денег. Наш инвестор часто досконально разбирается в продуктах, и, когда приезжает заключать договор, нам иногда нечего добавить об объекте к информации, которой он уже владеет. И, как правило, это россиянин.

Для иностранного бизнеса негативным индикатором является постоянная вариативность нашего законодательства. Иностранцы с интересом смотрят на отечественный рынок недвижимости, но они ждут стабилизации, устоявшихся правил игры на долгие годы. Схема эскроу-счетов взята именно из европейского опыта, где существует десятилетиями. Думаю, мы вскоре получим правила игры на
длительное время, и это привлечёт иностранных инвесторов.

Россияне привыкли к тому, что в нашей жизни всё постоянно изменяется. Мы с 1990-х переходим в рыночную экономику, и тот путь, который другие страны проходили за 200-300 лет, мы одолели за 20-30. Понятно, что мы не успеваем привыкнуть к одним условиям, как они сменяются другими, третьими…И российские бизнесмены уже адаптировались, в том числе и строители привыкли к постоянной смене законодательства. Да, те же эскроу-счета увеличивают нагрузку на девелопера, но в правительстве уже идёт разговор о помощи ему через субсидирование ставки. Уже сейчас некоторые банки готовы кредитовать при эскроусхеме и делают очень интересные предложения, сильно нивелирующие увеличение финансовой нагрузки в проекте. Это положительные тенденции, и к тому времени, как эта схема станет обязательной, правила игры уже будут понятны.

Беседовала Елена Александрова

Image

16 сентября в Кузбасской ТПП стартовала проектная сессия по разработке предложений о привлечении инвестиций в малые города

Проектная сессия, на которую зарегистрировалось свыше 100 участников из всех территорий региона, открылась в онлайн-режиме установочным мероприятием....

Image

Старший вице-президент «Норникеля» Андрей Бугров: «Вопросы экологии для предприятий в Арктике станут приоритетом»

Горно-металлургическая компания вводит политику абсолютной нетерпимости к нарушению экологических стандартов....

Image

«Онлайн-университет налоговой грамотности» и УФНС России по Московской области приглашают налогоплательщиков принять участие в конференции

Цикл практических конференций «Онлайн-университета налоговой грамотности» создан Московским областным отделением Российского...

Image

Большие амбиции для малого бизнеса

Предпринимателям Челябинской области рассказали и показали, как использовать возможности онлайн-торговли для расширения рынков сбыта. Практическая презентация уникального канала реализации продукции регионального бизнеса через АИС «Портал поставщиков»...

Image

Российские компании представили свои разработки на международной площадке CAREhab

15 сентября в Сингапуре в рамках международной выставки CAREhab на цифровой площадке Singapore Expo — CAREhab GO состоялась панельная сессия российских компаний «Fostering the new Global Medicine &...

Image

Экспедиция Россельхозбанка и Ассоциации самых красивых деревень откроет Русский Север для агротуризма

Мировой список самых красивых деревень пополнят сразу пять населенных пунктов из России. Для того, чтобы проинспектировать их туристическую привлекательность и оценить уровень...

Image

Грамотные кадровые решения и инструменты корпоративной коммуникации на Synergy HR Forum

19 сентября состоится Synergy HR Forum. Мероприятие пройдёт на цифровой образовательной платформе Synergy.Оnline, организатор форума — Школа Бизнеса...

Image

Определены финалисты бизнес-премии «Сделано в Челябинске»

Экспертное жюри выбрало десять компаний, три из которых являются членами Южно-Уральской ТПП.

Image

«Свеза» обновляет системы вентиляции и кондиционирования на своих площадках

Масштабный проект инвестиционной стоимостью более 200 млн рублей реализуется на комбинате «Свеза» в Уральском. Его цель - до 2024 года реконструировать все вентиляционные системы в основных производственных...

Image

Олег Жеребцов: «Солофарм» должен работать во всех странах и конкурировать со всеми компаниями»

Здоровье, говорят, не купишь ни за какие средства, но лекарства, которые во многих случаях его возвращают и поддерживают, всё-таки продаются. Иногда даже по вполне доступной для...

Image

«Систем такого масштаба, наверное, пока ещё мало…»

С 1 июля маркировка лекарственных препаратов в нашей стране стала обязательной. С какими проблемами сталкиваются участники рынка? Как эти проблемы решаются? Об этом - в беседе председателя редакционного совета «БИЗНЕС-ДИАЛОГ МЕДИА» Вадима...

Image

«АКРИХИН»: благотворительная помощь всероссийского масштаба

Компания «АКРИХИН» расширила географический охват своей благотворительной программы и предоставила поддержку 95 медицинским организациям системы здравоохранения, расположенным в Северо-Западном, Южном, Приволжском, Сибирском,...

Image

Волонтеры Кузбасской ТПП сохраняют память о героях-земляках Великой Отечественной войны

Туристическая группа, организованная предприятиями, членами Кузбасской ТПП, совершила восхождение на Поднебесные Зубъя (Кузнецкий Алатау) и в торжественной обстановке почтила память героев...

Image

Южно-Уральская ТПП наградила студентов-юристов

Президент Южно-Уральской ТПП Федор Дегтярев и председатель комитета ЮУТПП по правовой поддержке предпринимательства Андрей Коршунов вручили долгожданные награды победителям конкурса студенческих работ по юридической...

Image

Максим Решетников посетил с рабочей поездкой Калужскую область

11 сентября министр экономического развития Российской Федерации Максим Решетников побывал с рабочей поездкой в Калужской области. В Людиновском районе он посетил ООО «Агро-Инвест» и ООО «Кроношпан Калуга». В поездке его...

Image

Значение морского пространственного планирования обсудили в online и ofline форматах

В рамках объединённой конференции «Экология. Экономика. Информатика» в Дюрсо Краснодарского края 10 сентября состоялся Круглый стол на тему «Устойчивое развитие морской/синей экономики в...

Image

На петербургском комбинате «Свезы» завершилась капитальная реконструкция участка раскряжовки

На комбинате «Свеза» в Санкт-Петербурге произведена капитальная реконструкция участка раскряжевки. Новая линия практически в два раза короче прежней. Инвестиции в проект составили 70 млн...

Image

«Свеза» подтвердила свое лидерство

Компания «Свеза» стала призером премии FSC России «Зеленый проект года — 2020» сразу в двух номинациях. В социальной номинации, где приняли участие 35 проектов и была наибольшая конкуренция, второе место занял проект применения технологии виртуальной...

Актуальные комментарии
  • Image

    НАРГИЗ БАБАЕВА-КЕРИМОВА РАЗРУШАЕТ СТЕРЕОТИПЫ

    Женщина-руководитель – это феномен. Потому что задач и ответственности у неё больше, чем у мужчины, притом для сохранения своего реноме приходится «воевать» по нескольким направлениям. И отвоёвывать. А если женщина руководит в стране с восточным менталитетом, то можно себе представить, сколько негласных законов она при этом нарушает. Итак, Наргиз Бабаева-Керимова – владелица ресторана и глава благотворительной организации. Она же разрушитель стереотипов, жена, мама и бабушка, заботливый руководитель и экспериментатор. Бизнес как творческая платформа, неафишируемая благотворительность – таково мировоззрение этой удивительной молодой женщины.

  • Image

    Почти по Лисси Муссе: тапочковый ритуал или « черная магия» маркировки

    Моя прогрессивная, желающая все знать дочь прислала мне сообщение, как тапочки покупала. Не смог удержаться, делюсь ее эмоциями впечатлений после покупки

  • Image

    Изменение требований к медосмотру работников: ПК признали безвредными?

    Минздрав России и Минтруд России внесли долгожданные поправки в Перечень вредных и (или) опасных производственных факторов, при наличии которых проводятся обязательные медицинские осмотры (обследования). Вышел соответствующий приказ Министерства труда и социальной защиты РФ и Министерства здравоохранения. Изменения коснулись пункта 3.2.2.4, устанавливающего в качестве вредного фактора электромагнитное поле широкополосного спектра частот: из нормы убрали упоминание работы за компьютером. Вопрос о том, является ли сама по себе работа с ПЭВМ в течение не менее 50% рабочего времени основанием для направления работника на медосмотр, долгое время вызывал споры. Многие специалисты полагали, что факторы, поименованные в Перечне, являются основанием для проведения медосмотров только тогда, когда воздействия отнесены по уровню к вредным и (или) опасным классам. При этом на рабочих местах, где работники заняты исключительно на ПК, неионизирующее излучение, в принципе, не идентифицируется как вредный фактор. А значит, и медосмотры таких работников проводить не нужно. В поддержку этой позиции высказывались Минздрав, Роспотребнадзор, ФМБА, Минэкономразвития. Однако Минтруд России последовательно настаивал на необходимости проведения медосмотров работников, проводящих за компьютером не менее 50% рабочего времени, независимо от прочих обстоятельств. В судах можно было встретить как одну, так и другую точки зрения. После вступления в силу данных поправок вопрос можно считать разрешенным. Но это скажется на повседневной профессиональной жизни огромного числа россиян, чья работа связана с многочасовым «общением» с компьютером? Прокомментировать ситуацию мы попросили Юнону Сизых, старшего консультанта Департамента юридической практики Alliance Legal CG.

  • Image

    Субсидиарная ответственность: закон и практика

    В свете существенных изменений в законодательстве о банкротстве и благодаря пристальному вниманию СМИ к этому вопросу многие думают, что субсидиарная ответственность – это только та ответственность, которую несут владельцы бизнеса по долгам их компании в случае банкротства. Между тем, это вид ответственности, который предполагает дополнительную ответственность одного лица по обязательствам другого (основного должника). Например, ответственность поручителя или участников полного товарищества по обязательствам компании. Сегодня субсидиарная ответственность при банкротстве компании стала единственным работающим инструментом, с помощью которого кредиторы могут удовлетворить свои требования в большем размере, чем могли бы взять с самой компании при банкротстве. Об этом говорит статистка, размещенная на федеральном ресурсе. Некоторые используют субсидиарную ответственность как инструмент запугивания владельцев бизнеса, что несет в себе и положительные последствия, и отрицательные. Отрицательные заключаются в том, что вести бизнес сейчас просто страшно: могут забрать все имущество «законным» способом, который часто, по сути, является рейдерским захватом, только с помощью процедуры банкротства. Положительные последствия заключаются в том, что участники российского рынка все реже прибегают к незаконным схемам ведения бизнеса, поскольку через субсидиарную ответственность можно добраться до любого, даже самого «спрятанного» реального владельца компании, при наличии хороших юристов, конечно. О некоторых аспектах применения субсидиарной ответственности в современной России мы расспросили Алину Манину, руководителя практики сопровождения банкротств Alliance legal CG.

  • Image

    Правонарушение – в космосе?

    В проект нового КоАП внесена статья, предусматривающая ответственность за совершение правонарушения в космическом пространстве и в Антарктике. За что же могут оштрафовать в столь экзотических обстоятельствах? И какие виды административного наказания могут применяться?Прокомментировать вопрос мы попросили Юнону Сизых, старшего консультанта Департамента юридической практики Alliance Legal CG.

  • Image

    Государство поддержит «крупняков» - а что делать малому бизнесу?

    Россия, как и весь мир находится в сложной экономической ситуации, которая вызвана целым рядом факторов. Предприятия и организации закрываются из-за введеного карантина, сотрудники переводятся на удаленную работу, спрос на многие товары и услуги падает. Что делать в таких условиях малому бизнесу и достаточно ли предложенных государством мер поддержки? На этот вопрос, специально для портала RBG отвечает генеральный директор компании ООО "Национальная Дистрибьюция", председатель Комитета МТПП по развитию инвестсреды для бизнеса Анна Вовк.

  • Image

    Откат назад после поправок будет невозможен

    Поправки к основному закону страны могут защитить Россию от политических кризисов. Президент Южно-Уральской торгово-промышленной палаты поделился мнением о новых полномочиях различных уровней власти.

  • Image

    Бесконтактная доставка в рекордные сроки завоевала популярность у клиентов

    Логистический оператор «Курьер Сервис Экспресс» («КСЭ») с начала марта текущего года ввел бесконтактную доставку отправлений для содействия профилактике распространения вирусных инфекций. Сервис доступен по запросу клиента на всей территории России. Сейчас на такой формат обслуживания приходится около 8-10% от всех предоплаченных заказов.