Image

Собственники премиальных апартаментов получают доход от аренды до 15% в год

Вложить имеющиеся деньги выгодно – важная проблема для любого здравомыслящего человека. Однако непростая и во все времена, в условиях экономического кризиса она кажется россиянам и вовсе головоломной «задачей с множеством неизвестных». Куда инвестировать, чтобы не прогадать, а в идеале и хорошо заработать? В банковские депозиты, ценные бумаги, драгметаллы, в искусство? А может, собственное дело открыть? У каждого из этих способов вложения денег свои минусы: где-то - низкая доходность, где-то – высоки риски… Так куда же – чтобы и безопасно, и выгодно? Об этом мы побеседовали с финансовым директором девелоперской группы «Сити-XXI век» Дмитрием Соболевым.

– Дмитрий, как бы вы охарактеризовали инвестиционный климат в стране?

– Инвестиционный климат в стране несмотря на геополитическую обстановку и связанные с ней сложности развивается позитивно, что подтверждают и результаты последних исследований. Разные виды бизнеса отчётливее структурируются, условия его ведения в стране улучшаются. Эта тенденция просматривается с 2010 года. Так, в 2018 г. Россия поднялась на 4 позиции и заняла 31 место в рейтинге Всемирного банка Doing Business. За последние шесть лет страна совершила рывок, поднявшись на 89 мест. Лучший результат Россия показала по направлению «Разрешение на строительство», поднявшись со 115 на 48 место. Благодаря реформе на 45 дней сократилось время получения разрешения, а также его стоимость. Эксперты Всемирного банка отметили также улучшение по треку «Подключение к сетям»: стоимость подключения сократилась в 7 раз, срок – на 10 дней.

Также стоит отметить существенное изменение законодательной базы в сфере строительства последних двух лет. В частности, переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, который в среднесрочной перспективе позволит сделать девелоперский бизнес в России полностью прозрачным, а значит, безопасным и надежным для инвесторов. Звучали предположения, что контроль со стороны банков остановит деятельность строителей. Но он появился, а всё функционирует. Да, количество документов при проведении платежей увеличилось, нужно предоставлять мониторинг в банки.

Таким образом, у инвестора появляется уверенность, что целевое расходование его денег обеспечено, что очень важно, особенно в нашей стране. У иностранных инвесторов пока предвзятое мнение на этот счёт. Но из строительной сферы оно понемногу уходит: рынок становится более цивилизованным – и более привлекательным. Стоит отметить, что эскроу-счета применяются в ряде европейских стран, например, в Германии, где понятия «обманутый дольщик», «соинвестор» отсутствуют как таковые. Для зарубежных компаний преемственность европейского опыта – это хороший знак.

– Почему, на ваш взгляд, инвестировать в недвижимость сейчас – надёжней и выгодней всего?

– Недвижимость не может «испариться», как случается порой с вкладами в банках, не может попасть под какие-то ограничения. Если мы берём ФЗ № 214, он обеспечивает права инвестора на государственном уровне. Следующий шаг по их защите – появление эскроу-счетов, схем, где уровень защищённости покупателя, инвестора уже колоссальный. Покупатели, приобретающие недвижимость по эскроу-схеме, защищены от негативных последствий крупных событий в сфере недвижимости.

В принципе, прогнозы на полторадва года на рынок недвижимости позитивные. Мы видим, что спрос на жилую недвижимость в Москве и Московской области остается стабильно высоким. По данным Росреестра, по итогам I полугодия 2018 года количество зарегистрированных в стране ДДУ выросло на 8,7% г/г до 334,5 тыс., из которых на Москву, Московскую область и Санкт-Петербург пришлось 37,6% договоров (32,9% за I полугодие 2017 года). При этом число зарегистрированных ДДУ в Москве выросло на 44,7% г/г до 45 тыс. при увеличении аналогичного показателя в Санкт- Петербурге на 53,8% г/г до 39,4 тыс.

Драйвером спроса выступают низкие ипотечные ставки, а в планах властей – поддержание этих ставок на текущем уровне. За 8 месяцев текущего года в России было выдано 910 000–920 000 ипотечных кредитов на сумму 1,8 трлн руб. Это в 1,5 раза больше, чем за 8 месяцев 2017 г. в количественном выражении и в 1,65 раза – в денежном (данные «Дом.рф»).

Таким образом, мы видим, что, несмотря на внешние факторы и внутренние сложности, россияне продолжают решать жилищный вопрос, инвестировать в жилье.

– Как сегодня можно на покупке недвижимости заработать? В нулевые, как мы знаем, инвесторы скупали квартиры подъездами, а потом реализовывали в розницу. Насколько актуальны такие схемы сейчас?

– «Оптовые» покупки квартир интересуют инвесторов и сегодня. Разница в том, что схемы стали более цивилизованными. В зависимости от суммы вложений застройщик предлагает «дисконт» на входе в проект. Так, в нашем новом апарт-комплексе Hill8, который по факту является МФК, существует 7 сценариев инвестирования для сумм вложений от 50 до 501 млн руб. «Дисконт» составляет 5-12%, а доходность по мере завершения строительства – до 50%. Аналогичные программы мы предлагаем для наших жилых комплексов в Московской области. Т.е. можно купить квадратные метры на ранней стадии, получив хороший дисконт, и продать после разрешения на ввод со значительной прибылью.

Еще один вариант долгосрочного сценария – сдача жилых апартаментов в аренду. Сегодня собственники премиальных апартаментов получают доход от аренды до 15% в год.

Если приобрести коммерческую недвижимость на одном из первых этажей Hill8 на проспекте Мира, можно очень неплохо заработать на стрит-ритейле (street retail – «уличная торговля») либо офисах. Эта недвижимость будет приносить доход десятилетиями. Буквально через дорогу расположена станция метро «Алексеевская»; нет проблем с парковками, отличная транспортная доступность. Сегодня арендные ставки в стрит-ритейле на проспекте Мира варьируются до 120 тыс. руб. за кв. м в год. Окупаемость вложений составляет около 10 лет, что неплохо для консервативных вложений. Это бизнес, который можно оставить потомкам.

Также важный момент для будущих арендаторов коммерческих помещений – апарт-комплекс Hill8 сертифицирован по BREEAM. Это британский стандарт энергоэффективности и энергосбережения, внедрение которого позволяет собственникам и арендаторам здания экономить до 25% ежегодно на коммунальных платежах.

– Срок окончания работ по Hill8 – четвёртый квартал 2020 года. Есть ли какието прогнозы относительно повышения стоимости квадратного метра к его сдаче в эксплуатацию?

– Безусловно, есть! В этом объекте есть специфика: потребовалась очень большая и длительная работа на уровне «ниже нуля», до того как приступить к заливке фундаментной плиты. Проведены все необходимые строительно-монтажные работы для того, чтобы объект не влиял на окружающую среду и соседние строения, выполнена стена в грунте, распорная система. Более половины работ по фундаментной плите уже закончено.

По оценкам аналитиков рынка, премиальный сегмент является одним из наиболее перспективных с точки зрения инвестиций, и на качественный продукт в этом сегменте имеется стабильный спрос. Проект Hill8 может принести потенциальному инвестору, особенно в случае оптового приобретения апартаментов, довольно хорошую доходность – достаточно сказать, что мы ожидаем рост цены квадратного метра с момента старта проекта до этапа государственной комиссии в размере 32%.

К этому следует прибавить, что для оптовых покупателей разработана целая система скидок, которые позволяют добиться ожидаемой доходности при перепродаже в 50%.

– Какой тип недвижимости сегодня более привлекателен для инвестиций и почему? Коммерческая и жилая недвижимость – какая доходность у этих сегментов?

– У каждого вида недвижимости, в зависимости от продукта, свои плюсы. Многое в этом вопросе определяет локация. Если брать тот же Hill8, наблюдается высокий интерес к коммерческой недвижимости, поскольку это первая линия. И офисные, и торговые помещения здесь будут востребованы всегда. Как правило, такие помещения имеют лист ожидания из арендаторов.

Что касается апартаментов, приобрести их можно дешевле на 15-20%, чем жилье, в зависимости от локации и класса проекта. А способов получения доходов больше: поскольку апартаменты совмещают функции и жилья, и коммерции. Например, инвестор выкупает целый этаж апартаментов и управляет им как гостиницей.

Но, конечно, в России традиционно пользуется спросом жильё, особенно в логике ФЗ-214, поскольку известно, что объект в любом случае достроят, если было получено разрешение на строительство.

– С каким результатом компания «Сити-XXI век» подошла к началу нового 2019 года?

– В этом году компания вывела на рынок апарт-комплекс премиум-класса Hill8 на проспекте Мира. С этим проектом «Сити-XXI век» вернулась в сегмент дорогого жилья. В 2008 году девелоперская группа построила в Строгино комплекс бизнес-класса «Янтарный город». До сих пор этот жилой комплекс является одним из самых дорогих жилых комплексов в районе Строгино.

Также мы анонсировали 4 жилых комплекса в концепции «Миниполис» в Московской области. В одном из них уже начались продажи, и вовсю идут строительные работы – это миниполис «Серебрица» в Опалихе. Второй миниполис в Опалихе получил разрешение на строительство, продажи начнутся в ближайшее время. На подходе два проекта – в Химках и Видном. Итого 734 тыс. кв. м в работе и 38 млрд руб. инвестиций в ближайшие три года!

Также у нас в разработке несколько площадок на территории Москвы под проекты бизнес-класса и выше. Таким образом, мы предлагаем широкое поле для сотрудничества.

– Почему потребовались соинвесторы?

– Ранее «Сити-XXI век» чаще всего строила на свои деньги, но сейчас мы выводим большое количество проектов одновременно, и своих средств на все не хватит. Нам интересно сотрудничать с бизнес-структурами, которые заинтересованы в надежных партнерах. В этом плане мы работаем и с банками, хотя кредитный портфель в компании практически отсутствует, «Сити-XXI век» – незакредитованная организация. Но соинвесторами могут быть не только финансовые организации. Сейчас очень популярна схема, когда инвестор имеет свою площадку и хочет максимально выгодно её реализовать. Причем он не готов платить кому-то за best use (концепцию наилучшего использования) земельного участка, ему интересней землю реализовать наилучшим образом и получить добавленную стоимость. Сейчас ряд девелоперов в принципе не покупает площадки, с большой осторожностью к ним относится. Некоторые подробности об участке могут выясниться, когда сделка уже запущена. Когда оба соинвестора ответственны за результат, они готовы решать проблемы совместно, и это позволяет создать лучший продукт и получить большую прибыль.

– Кто сегодня инвестирует в недвижимость? Каков обобщённый портрет инвестора, например, того, кто уже вложился в Hill8?

– По большому счёту, это тип человека, заботящегося о будущем, – своем и семьи, осознающего, что недвижимость была, есть и будет, и цена её растёт в зависимости от этапа строительства. И, если взять объект на стадии котлована у надёжного застройщика, то после сдачи в эксплуатацию он будет стоить совсем других денег. Наш инвестор часто досконально разбирается в продуктах, и, когда приезжает заключать договор, нам иногда нечего добавить об объекте к информации, которой он уже владеет. И, как правило, это россиянин.

Для иностранного бизнеса негативным индикатором является постоянная вариативность нашего законодательства. Иностранцы с интересом смотрят на отечественный рынок недвижимости, но они ждут стабилизации, устоявшихся правил игры на долгие годы. Схема эскроу-счетов взята именно из европейского опыта, где существует десятилетиями. Думаю, мы вскоре получим правила игры на
длительное время, и это привлечёт иностранных инвесторов.

Россияне привыкли к тому, что в нашей жизни всё постоянно изменяется. Мы с 1990-х переходим в рыночную экономику, и тот путь, который другие страны проходили за 200-300 лет, мы одолели за 20-30. Понятно, что мы не успеваем привыкнуть к одним условиям, как они сменяются другими, третьими…И российские бизнесмены уже адаптировались, в том числе и строители привыкли к постоянной смене законодательства. Да, те же эскроу-счета увеличивают нагрузку на девелопера, но в правительстве уже идёт разговор о помощи ему через субсидирование ставки. Уже сейчас некоторые банки готовы кредитовать при эскроусхеме и делают очень интересные предложения, сильно нивелирующие увеличение финансовой нагрузки в проекте. Это положительные тенденции, и к тому времени, как эта схема станет обязательной, правила игры уже будут понятны.

Беседовала Елена Александрова

Image

43 победителя киберспортивного турнира поделили между собой 23 миллиона рублей

Серия турниров Synergy ESPORTS League. Season 1 завершена. За денежный приз боролись почти 2500 игроков.

Image

#Время ПМЭФ: Какие вызовы стоят перед государством и фармотраслью в современных условиях?

2 июня 2020 года в 10:00 в онлайн-формате состоится деловой завтрак «Какие вызовы стоят перед государством и фармотраслью в современных условиях?». Мероприятие будет посвящено стратегиям...

Image

Единый B2B-маркетплейс RCBusiness расширяет партнерскую сеть

Фонд Росконгресс и проект национального бренда «Сделано в России» объединяют усилия в создании презентационной интернет-платформы российского бизнеса. С июня 2020 года предприниматели смогут пользоваться расширенными...

Image

«Бизнес: инструкция по выживанию» «Вакцина для экономики»: обсудим национальный план действий

Пандемия коронавируса поставила перед властями ряд важных задач: восстановление занятости, повышение доходов населения, компенсация потерь, рост инвестиций. Стала очевидной...

Image

Фонд Инносоциум займется развитием креативных индустрий в России на системной основе

Роскультцентр и Фонд Инносоциум подписали соглашение о сотрудничестве Подведомственное учреждение федерального агентства «Росмолодежь» Роскультцентр и Фонд Инносоциум – социальная платформа Фонда...

Image

Фонд Росконгресс стал партнером концерта оркестра «Таврический» в Международный день защиты детей

1 июня 2020 года Симфонический оркестр Ленинградской области «Таврический» представит в прямом эфире детский мультконцерт. Артисты исполнят известные мелодии из мультфильмов и песни...

Image

Фонд Росконгресс подготовил обзоры актуальных докладов о занятости населения, аэропортовой отрасли и электронной коммерции

В Информационно-аналитической системе Фонда Росконгресс и на портале «Антикризисный план. Мировые практики» опубликована очередная серия обзоров...

Image

Сцена – детям: Фонд Росконгресс проведет онлайн-концерт юных талантов страны

1 июня, в Международный день защиты детей, на электронных ресурсах Фонда Росконгресс состоится творческий марафон начинающих певцов, музыкантов и танцоров – победителей и участников известных телевизионных...

Image

Международный арктический форум пройдет в Санкт-Петербурге

Согласно распоряжению Правительства Российской Федерации, VI Международный арктический форум «Арктика – территория диалога» пройдет в 2021 году в Санкт-Петербурге. Организатором Форума выступит Фонд...

Image

О переносе саммитов БРИКС и ШОС

С учетом пандемии коронавируса в мире и связанных с ней временных ограничительных мер Организационным комитетом по подготовке и обеспечению председательства Российской Федерации в ШОС в 2019-2020 гг. и БРИКС в 2020 г. принято решение о переносе на более...

Image

Во Владивостоке обсудили будущее литературы после карантина

На онлайн-ресурсах Восточного экономического форума и агентства ПримаМедиа состоялась трансляция круглого стола «Литературный процесс на Дальнем Востоке: Приморский край». Мероприятие было организовано при поддержке Фонда...

Image

Фонд «РК-Инвестиции» и Банк Интеза будут совместно развивать российские региональные проекты

Банк Интеза и инвестиционное подразделение Фонда Росконгресс – фонд «РК-Инвестиции» – провели первую рабочую встречу в рамках совместного проектного офиса по развитию инвестиционных и...

Image

Финал Всероссийского конкурса социальных проектов «Инносоциум» пройдет 27 мая на онлайн-площадках Фонда Росконгресс

27 мая в 18:00 состоится финал Всероссийского конкурса социальных проектов «Инносоциум». Из 635 проектов, участвовавших в конкурсе, в шорт-лист попали 25. Они и...

Image

Управление репутацией в интернете и работа с негативом. Онлайн-курс от журнала «Пресс-служба»

Главный редактор журнала «Пресс-служба» Тимур Асланов проведет двухмесячный онлайн-курс «Управление репутацией в интернете и работа с негативом». Курс максимально ориентирован на практику...

Image

Фонд Росконгресс подготовил исследование о положении России в международной торговле ИКТ-услугами

В рамках подготовки к Фестивалю науки и инноваций Science Fest, который пройдет 24–26 июля в новом онлайн-формате, эксперты Фонда Росконгресс и Исследовательского центра...

Image

Фонд Росконгресс и Мировой энергетический совет организуют онлайн-конференцию «COVID-19: ускорить переход к энергетике будущего для всех»

17 июня 2020 г. в 13:00 (МСК)/11:00 (BST) состоится онлайн-конференция «COVID-19: ускорить переход к энергетике будущего для всех»....

Актуальные комментарии
  • Image

    Государство поддержит «крупняков» - а что делать малому бизнесу?

    Россия, как и весь мир находится в сложной экономической ситуации, которая вызвана целым рядом факторов. Предприятия и организации закрываются из-за введеного карантина, сотрудники переводятся на удаленную работу, спрос на многие товары и услуги падает. Что делать в таких условиях малому бизнесу и достаточно ли предложенных государством мер поддержки? На этот вопрос, специально для портала RBG отвечает генеральный директор компании ООО "Национальная Дистрибьюция", председатель Комитета МТПП по развитию инвестсреды для бизнеса Анна Вовк.

  • Image

    Откат назад после поправок будет невозможен

    Поправки к основному закону страны могут защитить Россию от политических кризисов. Президент Южно-Уральской торгово-промышленной палаты поделился мнением о новых полномочиях различных уровней власти.

  • Image

    Бесконтактная доставка в рекордные сроки завоевала популярность у клиентов

    Логистический оператор «Курьер Сервис Экспресс» («КСЭ») с начала марта текущего года ввел бесконтактную доставку отправлений для содействия профилактике распространения вирусных инфекций. Сервис доступен по запросу клиента на всей территории России. Сейчас на такой формат обслуживания приходится около 8-10% от всех предоплаченных заказов.

  • Image

    Профилактика – это просто!

    Не так давно мир столкнулся с глобальной угрозой, которая получила название «коронавирус». Вот уже несколько месяцев новости о распространении нового вида пневмонии занимают верхние строчки всех новостных лент. Отмахнуться от этой ситуации, конечно, нельзя, и власти разных стран, очевидно, совершенно правы, когда вводят превентивные и зачастую жёсткие меры. Но и паниковать совершенно незачем. Лучше воспользоваться поводом и вспомнить об элементарных мерах профилактики обычных вирусных инфекций. Эксперты ГК «Технология Чистоты» рассказали информационному порталу RBG о том, какие меры по профилактике вирусов могут предпринять работодатели.

  • Image

    Наступит ли дефицит лекарств из-за коронавируса?

    Скорее всего, вы не слышали ничего про коронавирус только в случае, если живете на другой планете (и то не факт). От всех этих новостей, конечно же, легче не становится, даже наоборот - они нагнетают обстановку больше, чем сама эпидемия. Лекарственный вопрос давно не стоял так остро, как сейчас. Некоторые люди даже прогнозируют дефицит лекарственных препаратов, но может на самом деле все не так печально? Менеджер департамента ВЭД фармацевтической компании МЕДАРГО Савостьянова Мария Игоревна оценила риски дефицита лекарственных средств в России и рассказала о том, как на самом деле сейчас обстоят дела в Китае.

  • Image

    Что изменится в Конституции . Главные поправки

    После одобрения сенаторами закона о поправках в Конституцию он будет направлен в Заксобрания регионов для рассмотрения. И это лишь треть пути конституционного процесса. Финальный – апрельское всероссийское голосование. Комментарий о том каковы главные поправки в основной закон изданию дал депутат Государственной Думы РФ Алексей Кобилев.

  • Image

    Географические указания станут объектом интеллектуальных прав

    Новый объект интеллектуальной собственности должен прямо указывать на место, где товар приобрел отдельные значимые для потребителя качества, и способствовать продвижению региональных брендов на внутреннем и международном рынках.

  • Image

    "Отрасль не рухнула": главный строительный итог года 2019

    Сегодня перед компаниями, работающими в области проектирования дорог, мостов и других объектов транспортной инфраструктуры, стоят непростые задачи. Несколько лет подряд количество проектов в данной сфере увеличивалось, сохранилась ли эта тенденция в прошлом и нынешнем годах? Можно ли сказать что проекты становятся все более сложными и комплексными? Порталу RBG рассказывает генеральный директор ООО "Драфт" Мария Кулькова.