– Игорь Юрьевич, про ИЖС многие говорят как про растущий рынок, которому ничто не может помешать, так ли это?

– Помешать можно всему. Текущая ситуации неопределённости, невозможности точного прогнозирования экономической ситуации вызывает вполне понятную тревогу у обычных людей. Кроме того, высокая ключевая ставка серьёзно сдерживает ипотечное кредитование. На данный момент нельзя сказать, что рынок загородного строительства рухнул или с ним случилось что-то катастрофическое, однако клиенты стали гораздо осторожнее и внимательнее подходить к инвестициям.

Если раньше при заказе или проектировании дома в тёплом контуре на 400 квадратных метров, люди легко принимали масштаб предстоящих трат на утепление, внутреннюю и внешнюю отделку, ремонт, монтаж инженерных коммуникаций, а также на ландшафтный дизайн на 40 сотках, то сейчас ситуация изменилась. Рынок сместился в более скромные рамки. И на основном двигателе торговли в недвижимости – загородном строительстве мы наблюдаем следующую картину: в 2020–2021 годах популярностью пользовались семейные участки по 15–20 соток, в 2022–2023-м – 12–15 соток, а с середины 2024 года основной спрос сосредоточен на участках площадью от 6 до 10 соток и домах площадью до 150 квадратных метров. Мы не перестали мечтать о собственном доме, мы продолжаем покупать загородную недвижимость и семейные участки, но стали более сдержанными в своих требованиях и запросах.

Конечно, все с надеждой ждут снижения ключевой ставки и возвращения доступных условий ипотечного кредитования. Тем не менее по сравнению со стоимостью жилья в крупных городах строительство частных домов остаётся более доступным.

Что касается продажи земельных участков, то девелоперам сейчас легче работать с рассрочкой: срок реализации посёлка примерно из 50 участков составляет около двух-трёх лет. Рассрочку без процентов с первоначальным взносом всего в 10% девелоперы готовы предоставить.

Со строительством частного дома ситуация более сложная. Здесь используются эскроу-счета с застрахованной на них суммой в 10 млн рублей, получить деньги с него можно только после регистрации права собственности на готовый дом. Сложности возникают и при подписании актов приёмки дома, и застройщик может не получить свои деньги вовремя. Такая система в первую очередь направлена на защиту потребителя, что, безусловно, важно. Однако необходимо помнить и о защите бизнеса. К сожалению, в последнее время всё чаще встречается потребительский шантаж, и к нему прибегает всё больше людей. Баланс между защитой интересов населения и бизнеса в этом вопросе остаётся ключевым.

– Сегодня многие застройщики сталкиваются с дефицитом оборотных средств и в связи с этим пытаются сокращать расходы на строительство. Каковы основные риски, связанные с экономией на строительстве?

– Безусловно, дефицит оборотных средств – это серьёзная проблема. Как я уже упоминал, при строительстве частных домов используются эскроу-счета, и застройщик не видит денег, замороженных на них, до момента сдачи дома. Скажем, дом стоит 15 млн рублей, в этом случае застройщик получит лишь первый взнос от клиента, поэтому долговая нагрузка и риски в строительстве сильно выросли.

Что касается субсидирования самого застройщика, процесс получения кредита под эскроу-счёт представляет собой непростую задачу. Это требует значительных временных затрат и усилий. Даже после того как застройщик успешно согласует условия с банком и наладит кредитование, возникают свои нюансы: счета необходимо оплачивать с предварительным согласованием с банком, в эту сумму входят только материалы, без учёта стоимости работ, и т.п.

Застройщик оказывается в своеобразной ловушке. С одной стороны, ему необходимо поддерживать жизнедеятельность компании, обеспечивать оборотные средства и стабильность бизнеса. С другой – он несёт ответственность перед заказчиком, чтобы получить средства с эскроу-счёта: дом должен быть построен и сдан. И, наконец, третья сторона – обязательства перед банком, который выдал кредит.

При этом цены на комплектующие и строительные материалы растут стремительно. Стоимость сыпучих материалов, металлоконструкций, древесины увеличилась многократно, взлетели цены на отделочные материалы. А мы пока не можем полностью переориентироваться на отечественных поставщиков отделочных материалов. Хотя у нас есть собственные производители металла и деревообработки, в сфере отделочных материалов мы пока не достигли высокого уровня самодостаточности. Надеюсь, со временем ситуация изменится, но на данный момент дела обстоят именно так.

И в связи с высокой финансовой нагрузкой застройщики вынуждены искать статьи затрат, которые можно сократить. Получение скидок от поставщиков материалов в нынешних условиях стало практически невозможно – никто не готов идти на уступки. Поэтому застройщики готовых домов прибегают к единственному способу – экономии на всём, что возможно: выберут дешёвые пластиковые стеклопакеты, утеплитель эконом-класса, сэкономят на перекрытиях и толщине стен. Отрадно, что, несмотря на все обстоятельства, на рынке есть компании, которые не позволяют себе покупку некачественных материалов. Для застройщика – это огромные репутационные риски, которые сложно исправить.

– Можно ли застройщикам избежать ситуации экономии на всем?

– Это возможно, если есть постоянный объём заказов. Но для этого нужен усиленный спрос рынка, когда всем игрокам хватает объёма. Сегодня идёт борьба за каждого клиента. Причём она разворачивается на фонте потребительского терроризма: люди открыто пересылают сметы от одной компании к другой, не задумываясь о том, что это может быть коммерческой тайной между клиентом и застройщиком. Зачастую к расчёту смет относятся как к чему-то простому. А на опыте компании ProDom скажу, что посчитать полную смету на строительство дома «под ключ» – это неделя работы хорошего специалиста-сметчика. Это взаимосвязь с поставщиками материалов, с прорабами и бригадами, совмещение рабочего календаря с календарём поставки материалов и т.п. Хороший застройщик обязательно выезжает на объект, чтобы оценить участок и проверить, как правильно разместить дом с учетом геологии и геодезии. Для этого необходимо провести геологические и геодезические исследования, создать 3D-визуализацию и разработать проектное решение, даже если оно стандартное. Всё это требует участия множества специалистов и решения множества задач.

– Как же покупателю загородной недвижимости найти баланс между экономией и качеством?

– Обращаться к компании, которая полностью будет строить вам дом «под ключ», которая оказывает услуги полного цикла. Сразу скажу, что это будет дороже примерно на 15%. Но в конечном итоге это экономия времени, нервов, отсутствие риска дополнительных платежей за работу и много иных плюсов.

Конечно, можно строить фундамент с компанией, которая занимается только фундаментами, устанавливать окна – со специалистами по остеклению, прокладывать «инженерку» с инженерными компаниями, электрику – с электриками, сантехнику монтировать с фирмой по сантехническим работам. Можно поручить ландшафтный дизайн специализированной компании, а установку забора – отдельной бригаде. И этот список необходимых для строительства дома бригад можно продолжать до бесконечности. Каждая должна последовательно выйти за другой, никто не должен срывать сроки. На практике мы видим, что каждая последующая бригада утверждает, что предыдущая всё сделала не так и всё нужно переделывать, потому что иначе они не смогут работать, и так далее, и тому подобное… Так что, если заказчик готов заниматься снабжением, контролем стройки, доставками, согласованиями, очевидно, у него много свободного времени. Очень много. А время – это деньги.

Когда, заказчик обращается в компанию полного цикла, например в ProDom, он не кладёт свою жизнь на алтарь строительства дома. Мы берём на себя все этапы его создания – от проектирования до ландшафтного дизайна, а также работаем со всеми технологиями строительства. Для заказчика строим дом по утверждённому конечному проекту, по согласованному внутреннему и внешнему дизайну, с учётом всех пожеланий, вплоть до системы полива, а он контролирует процесс, получая тот результат, который хочет. Компания полного цикла работает от стадии котлована до сдачи ключей.

– Какие шаги, на ваш взгляд, необходимо предпринять для стимулирования более качественного подхода в строительстве?

– В строительстве уже существует так много правил и норм, что новых не требуется. Я бы скорее говорил о том, в каком направлениях можно развиваться в жилом строительстве. И хотелось бы видеть движение в сторону деревянного малоэтажного домостроения. Вся северная часть страны застроена деревянными пятиэтажками, и они до сих пор стоят. Почему-то мы перестали использовать этот вариант застройки, хотя существуют современные технологии, которые позволяют быстро и качественно строить многоквартирное жильё небольшой этажности. Мы слишком увлеклись бетоном и газобетоном, забывая о преимуществах древесины. Если прописать регламенты и нормативы для деревянной малоэтажной застройки, это отличный способ вернуть внимание к деревянному строительству. Такое решение может быть интересно и для государства, поскольку при переселении из ветхого жилья в регионах или восстановлении жилья после наводнений, деревянное строительство оказывается быстрее, дешевле и проще, чем с использованием газобетона, ни в чём не уступая по качеству.