Фокус на земле
Сегмент загородных домов рынка Московской области испытывает сложные времена. Застройщики в ряде случаев вынуждены останавливать проекты из-за низкой активности покупателей, отмечает владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский. Причины стагнации – высокая ключевая ставка, сокращение выбора и финансирования льготных ипотечных программ, добавляет он. Особенно сложно чувствуют себя сегменты эконом и комфорт, обращает внимание учредитель экспертного клуба "Загородный девелопмент" Валерий Лукинов.

В сложившейся ситуации, когда загородным девелоперам в Подмосковье сложно возводить дома в своих проектах, участники рынка видят его разворот в сторону реализации участков без подряда (УБП). Руководитель аналитического центра агентства "Инком-Недвижимость" Дмитрий Таганов проводит аналогию с 2009 годом, когда в результате экономического кризиса такие участки заполонили практически весь загородный первичный рынок.

"С 2020 года в результате интереса к загородному строительству во время пандемии был взят курс на возведение домов. Но в настоящее время из-за кризиса вновь идет торможение вывода новых проектов с застройкой и переход к формату УБП", – характеризует сложившуюся на сегодняшний день ситуацию Таганов.
На первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья, по статистике "Инкома",на продажу в настоящее время выставлено 61,8 тысячи лотов (89% из них приходится на участки без подряда, 10% – на коттеджи, 1% – на блокированную застройку). За год общее число объектов выросло на 39%, и в основном за счет УБП (+52%), в то время как количество коттеджей в экспозиции сократилось на 20%, а домов блокированной застройки – на 2%.

В сегменте домов стоимостью до 20 миллионов рублей спрос на участки без подряда часто формируют обычные люди, для которых предпочтительно купить участок и строить дом самостоятельно или с недорогой бригадой, говорит Лозовский. По наблюдениям эксперта рынка ИЖС Петра Медникова, у каждой второй семьи между покупкой участка и стартом стройки проходит пять и более лет, в течение которых люди копят на строительство дома.

"Для них участки без подряда становятся, пожалуй, самым востребованным сегментом. Такой формат удобен: можно купить землю сразу, а дом строить поэтапно, не перегружая бюджет. Расходы можно растянуть, не влезая сразу в большую ипотеку", – объясняет член правления AREA Григорий Ашихмин.
В целом на первичном рынке подмосковного загородного жилья количество сделок в годовом выражении, по данным "Инкома", увеличилось на 10% – до 7,2 тысячи. Это произошло за счет роста спроса на УБП (+17%), тогда как спрос на коттеджи упал на 26%, а на дома блокированной застройки – на 44%.

Разнонаправленное движение
Одним из факторов, который склоняет покупателей в сторону приобретения участков без подряда, являются приемлемые цены на землю. В последнее время они снижаются на фоне роста объема предложения, в том числе благодаря выходу на рынок участков из земельного банка небольших девелоперов, говорит руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов.

Средняя стоимость участка на первичном рынке Подмосковья, по данным "Инкома", в настоящий момент составляет 3,2 миллиона рублей – на 2% меньше, чем год назад. Средняя цена сотки под ИЖС в начале сентября 2025 года составляет 457 тысяч рублей, что на 7% меньше, чем год назад, приводит цифры Попов.

При этом коттедж на первичном рынке Московской области, по данным "Инкома", сейчас в среднем стоит 30,8 миллиона рублей – за год показатель увеличился на 27%.

"Девелоперы не имеют возможности снижать цены из-за дорогих кредитов. Все, что они способны сделать, это попытаться регулировать объемы: растягивать сроки вывода проектов, предлагать рассрочки", – объясняет Ашихмин.
Дополнительным фактором роста цен на загородные дома от застройщиков стал переход рынка на эскроу-счета. Он добавил доверия к девелоперам у покупателей, но и привел к росту себестоимости проектов из-за банковских расходов и дорогого финансирования, обращает внимание Ашихмин.

По сравнению с прошлым годом, себестоимость строительства загородного дома в Подмосковье увеличилась примерно на 20%, приводит оценку руководитель направления "Домокомплекты" компании "Технониколь" Дмитрий Апанасенко.

Интерес не повсеместный
В более же дорогом сегменте загородного рынка Московской области эксперты не видят переориентации на участки без подряда.

Это связано с тем, что таких предложений там в принципе совсем немного, говорит владелец агентства недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов.

"Как правило, это земля с коммуникациями в хорошем поселке, на престижном направлении. Такой продукт очень востребован, но его крайне мало. Когда на рынок выходят такие лоты, то их разбирают как горячие пирожки", – объясняет Садыгов.

Рынок в ожидании
Продавцы и покупатели на рынке загородной недвижимости Подмосковья находятся в ожидании лучших времен, делают вывод эксперты. Прежде всего, по словам Ашихмина, все ждут дальнейшего снижения ставки ЦБ и изменения финансовых условий на рынке.

"Этот рынок в целом достаточно инертен, поэтому большинство девелоперов, вероятно, все же доживут до момента возвращения спроса, который будет активизироваться по мере снижения ставки ЦБ", – полагает Лукинов, добавив, что улучшение ситуации возможно уже при ее значении в 14% годовых.

В этой ситуации люди начнут выводить деньги с депозитов, присматривая для себя недвижимость,в том числе и загородную, заключает начальник отдела направления "Загородная недвижимость" в компании "Инком-Недвижимость" Татьяна Максимова.

Источник: (Ссылка)