Чтобы выгодно продать долю в квартире, нужно правильно определить стоимость. Для этого существует независимая оценка. Цена рассчитывается оценщиком с учетом принципа наиболее эффективного использования (НЭИ). Что это такое? Это использование недвижимости, которое физически возможно, финансово оправдано, юридически разрешено и имеет наибольшую стоимость по сравнению с другими возможными вариантами использования.

Согласно принципу НЭИ, определить рыночную стоимость объекта помогает построение модели поведения типичных покупателя и продавца, цель каждого из которых – получить максимальную выгоду от сделки.

Для собственников долевого имущества самым выгодным решением будет продать квартиру целиком и пропорционально разделить полученную сумму. Когда договориться не получается, доли продаются отдельно.

При этом цена доли будет отличаться от стоимости приходящихся на нее квадратных метров. То есть, нельзя просто провести оценку квартиры, и умножить на размер доли. Цена доли всегда ниже, потому что новый собственник будет ограничен в комфорте и правах, проживая с другими собственниками (владельцами) в одной квартире.

Продавец и покупатель могут договориться о скидке и стоимости доли самостоятельно. Но в такой ситуации финансово выигрывает тот, кто обладает бо́льшим даром убеждения. Торгуясь о стоимости доли, продавец, покупатель или риэлтор не обязаны обосновывать величину скидки. В отличие от оценщика, который использует математические расчеты и составляет по итогам оценочной процедуры официальный документ. Каковы же адекватная рыночным условиям в конкретный момент времени стоимость доли и величина дисконта?

Стоимость доли и величина дисконта

Стоимость доли зависит от ряда факторов. В частности, от того, сколько собственников долей в квартире, сколько человек прописаны и проживают, есть ли конфликты между владельцами, проживающими, а также предоставляет ли продавец возможность осмотреть помещение.
Величина дисконта рассчитывается как разница между рыночной стоимостью доли и средней стоимостью соответствующей площади, если бы продавали все помещение целиком.
Мы проанализировали 298 объявлений на сайте ЦИАН и посчитали, что стоимость 1 м2 доли ниже стоимости 1 м2 обычной квартиры в среднем на 28,7%.

Средние значения дисконтов для наиболее распространенных размеров долей очень близки и находятся в диапазоне 26%-29,2%.

Мы проследили зависимость величины скидки от размера доли и не обнаружили никакой корреляции. Составив регрессионное уравнение, получили коэффициент корреляции R2=0,0088. Это говорит о том, что достоверная стохастическая связь здесь не просматривается. Следовательно, величина дисконта не зависит от размера доли.

Однако была выявлена другая взаимосвязь: чем больше комнат, тем выше средний размер скидки. Хотя, казалось бы, логично обратное: при покупке доли в квартире с большим числом комнат имеется возможность выделить долю в натуре и распоряжаться своей частью квартиры независимо от других собственников.

За какую сумму продать долю в квартире, чтобы не прогадать, но и не отпугнуть покупателя завышенной стоимостью? Как выгодно купить долю, повлиять на продавца? Эти вопросы волнуют многих собственников. Специалисты рекомендуют обращаться к независимому оценщику. Он составит официальный документ с расчетом стоимости.