"На мой взгляд, у трех инстанции, начиная с Арбитражного суда г. Москвы и заканчивая Арбитражным судом Московского округа, это получилось. Тем не менее, Верховный суд внес свои коррективы.

В 2007 году компания арендовала у Росимущества земельный участок для сельскохозяйственного производства на 49 лет в Московской области (д. Булатниково). В 2009 году изменился вид разрешенного использования земельного участка на «многофункциональный административно-складской комплекс вспомогательного сооружения», а уже в 2010 году произошло изменение сторон по договору – изменился арендатор земельного участка.

В тот же период Росимущество и новый арендатор пришли к соглашению о размере ежегодной арендной платы в размере 1,4 млн руб., которая может меняться не чаще одного раза в год со ссылкой на коэффициент-дефлятор. Изменение арендной платы оформлено заключением дополнительного соглашения к договору аренды.

За пять лет арендатор возвел на участке нежилое помещение общей площадью 35 844,6 кв.м., а в декабре 2016 года Росимущество заказало отчёт оценщика, на основании которого приняло решение об увеличении размера ежегодного арендного платежа до 31,4 млн руб., то есть увеличила размер платежа в 22 раза. Арендатор, на мой взгляд вполне обоснованно, отказался оплачивать новый размер арендного платежа.

Росимущество обратилось в суд и потребовало, чтобы компания заплатила штраф за ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору аренды (дело №А41-71074/2018). Три инстанции отказали госоргану, сославшись на то, что согласно договору аренды, размер арендного платежа может изменяться только после заключения дополнительного соглашения к нему. В рассматриваемом деле, такое соглашение никем не заключалось, не подписывалось и никому не направлялось. Кроме того, 9-ААС посчитал, что Росимущество злоупотребило правом, когда отправило арендатору отчёт об оценке, срок действия которого уже истекал.

Росимущество не согласилось с выводами судов трех инстанций, в результате чего, дело дошло до Верхового суда. В своей жалобе госорган подчеркивал, что необходимость менять размер арендного платежа с помощью заключения дополнительного соглашения противоречит действующему законодательству (п. 10 «Правил определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ»). Также, Росимущество уверяло, что в спорной ситуации отсутствовало злоупотребление правом.

Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение, тем самым создал «опасный» прецедент.

Важным при рассмотрении настоящего дела было установление и соблюдение баланса частного и публичного. С одной стороны, мы имеем один из основополагающих принципов гражданского права о свободе договора, согласно которому участники гражданского правового оборота самостоятельно определяют условия, объем принимаемых на себя обязательств, а также способы их исполнения. С другой стороны, выступает госорган, который так или иначе осложняет любые правоотношения публичным элементом, элементом «принуждения» или элементом «необходимости взаимодействовать по установленной схеме». Таким элементом в настоящем деле явились «Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 о которых, Росимущество фактически вспомнило после 6 лет действия договора, именно в тот момент, когда это стало «удобным».

При разрешении данного кейса, суды трех инстанций руководствовались именно принципом свободы договора, когда давали оценку договору аренды, зарегистрированному надлежащим образом в Росреестре. Арендатор и Росимущество установили объем правоотношений, придали им предусмотренную законом форму и осуществили их госрегистрацию. Отдельно стоит заметить, что при заключении с госорганами договора аренды земли, находящейся в собственности РФ, договор заключается по утверждённой госорганом форме, то есть, у арендатора не было оснований полагать, что госорган придаст силу дополнительному соглашению, которое он сам разработал и, которое по мнению этого же госоргана противоречат вышеупомянутому Постановлению Правительства РФ №582.

На мой взгляд, имеет место быть злоупотребление правом и попытка неосновательного обогащения госоргана, который при утверждении отдельных условий правоотношений сторон по договору, заведомо предполагал несоответствие таких условий действующему Постановлению Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582. Постановление Верховного Суда ставит предпринимателей в положение «ущемленного» и дозволяет публичному органу осуществлять такое ущемление".