Однако есть компании, которые о своих объектах пишут именно так, как всё есть на самом деле, тем самым приятно удивляя потенциальных жителей, которые приезжают познакомиться с будущим жильём на месте. Одна из таких компаний – «Сити-XXI век», на счету которой – разработка уникальной социально-градостроительной концепции миниполисов. Именно здесь слова «продумано до мелочей» – не фигура речи, а фактическое положение дел, причём продумано всё: от эргономики и комфорта квартир до удобства входных групп, от вопросов озеленения и досуга до грамотного решения проблем социальной активности и общения жителей между собой. Одной из важных составляющих комфорта обитателей миниполисов, по мнению руководства компании, является правильный подход к аренде и продаже коммерческой недвижимости. Насколько востребована идея миниполисов у покупателей жилья и коммерческих площадей, что является приоритетом для компании, какие амбициозные задачи она перед собой ставит – говорим с коммерческим директором Евгением Шевченко.

– Расскажите, пожалуйста, о недавних успехах компании. Насколько востребованы её объекты?

– Как это водится, все любят себя хвалить, но у нас есть одно важное отличие – мы можем подтвердить свои слова фактами. Компания на данный момент ведет реализацию высоковостребованных объектов, которые значительно перевыполняют план продаж. Таких объектов три. Самые большие успехи демонстрируют миниполисы «Серебрица» (в Красногорске) – 130 процентов реализации квартир за июль, и «Дивное» (в Видном) – 140 за август. Эти данные показывают, что именно такой формат организации жилого пространства – формат миниполиса – сейчас очень сильно востребован рынком. Причём хочу отметить, что «Дивное» в 2018 году стало победителем премии в области недвижимости Urban Awards.

Если смотреть на то, как работает современный рынок загородного жилья за пределами Москвы, фактически существуют три типа операторов, которые на нём представлены. Первые строят стандартные дома уровней «эконом» и «комфорт+» в городах типа Одинцова, Красногорска и Звенигорода. Это типичная городская застройка, и её застройщики любят, поскольку она даёт гарантированный результат: там всегда есть понятный спрос, но и норма прибыльности снижена, поскольку при таком формате работы заработать больше, чем есть, невозможно. А ещё этот бизнес, мягко говоря, неинтересный. Там нет простора для творчества. Новый квартал 25-этажных домов в условном Одинцове, возможно, даже с паркингом, на мой взгляд, как-то не захватывает воображение.

Второй вариант – глобальная застройка Подмосковья, примерно то, что делают Новые Ватутинки или А-101. Их проекты – это мощная амбициозная задача. Но имеется и третий сегмент, который выглядит как наши миниполисы (по сути, маленькие города) «Серебрица» и «Рафинад», расположенный в г. Химки. Они строятся в тех местах, где ничего подобного ранее не было. Например, «Рафинад» построен на берегу реки Клязьма, там есть собственная набережная и шикарный общественный парк. Весь комплекс – это 1600 квартир в очень удобном расположении, в небольших домах высотой до 8 этажей. Он живое воплощение того, как должно выглядеть Подмосковье через 20 лет при грамотном подходе к проектированию жилья и застройке территорий. Подобных объектов, как я упоминал, у нас три: это жилищные комплексы «Рафинад», «Серебрица» и «Дивное». Они представляют собой, что называется, «дома возле электрички», то есть после 20-минутной поездки жители оказываются в центре города (то есть транспортная доступность выше всяких похвал), но при этом качество жизни у них – как за городом. Повторюсь, наши миниполисы – это наглядная иллюстрация того, что ждёт жителей мегаполисов через 20 лет.

«Дивное» представлено 8-этажными домами, расположенными в трёх километрах от МКАД, у кромки Видновского лесопарка. Там тоже совсем другое качество жизни.

И тот факт, что эти объекты продаются с перевыполнением плана, показывает, что этот сегмент очень хорошо востребован, его ценят по достоинству. Хочу отметить, что в целом наша идея представляет собой очень интересный и перспективный тренд, но отнюдь не каждый застройщик может себя в нём проявить, потому что это требует колоссальных усилий, в том числе управленческих и творческих. Сделать что-то неординарное в девелопменте – задача крайне сложная, но нам она удается.

– Насколько успешно вам удается адаптироваться к изменениям в строительном законодательстве?

– Вполне успешно. у нас есть много людей, которые хотят купить квартиры по эскроу-счетам. С точки зрения продажи – это удобно, так как делает покупателя более лояльным. Для ускорения темпов продаж эскроу-счета – полезный ресурс.

– Какова роль коммерческих площадей в жилых комплексах на данный момент, и меняется ли она со временем? Насколько велика в них потребность?

– Как известно, коммерческие площади востребованы, если есть такой немаловажный фактор, как большой поток людей, проходимость. Проходимость есть в пределах МКАД, в Москве – там, где плотность населения высока, где поблизости находится метро. Например, в апарт-комплексе Hill8 на Алексеевской у нас сейчас, честное слово, идёт торг между клиентами за коммерческое помещение на первом этаже. Люди перебивают друг другу цену. Понятно, почему это происходит. Во-первых, сам комплекс – это классный продукт, а во-вторых, он находится как раз напротив станции метро «Алексеевская». В такой локации коммерческая недвижимость всегда будет хорошо продаваться, она обречена на успех. Но с миниполисами всё обстоит подругому. Там нет такого количества людей, и мы воспринимаем это как данность. Более того, мы научились с этой особенностью работать. Потому и продажи у нас идут хорошо, ведь подход принципиально другой! Мы не ставим себе целью зарабатывать именно на коммерческой недвижимости. Для нас главное – выпустить хороший продукт, который будет пользоваться популярностью у жителей и делать их пребывание в жилищном комплексе комфортным. Например, если мы понимаем, что жителям будет некомфортно с компанией, которая хочет купить у нас помещение под коммерческие нужды, мы ей отказываем. Поэтому у нас никогда не появится «наливайка» пива, что нередко можно видеть в некоторых районах, букмекерские конторы и т.д. Этой политики придерживаемся вообще в отношении всего, что социально некомфортно жителям. Как вы понимаете, здесь речь совершенно не идёт об экономической эффективности. Мы же осознаём, что могли бы продать такое помещение подороже, но нам важнее, чтобы люди понимали: они будут жить в удобной среде.

А кроме того, когда мы сдаём в аренду коммерческие помещения, мы знаем, что сдаём их тем, кто у нас живет. Нашим жителям. И большинство помещений будет использоваться под виды бизнеса, интересные для жителей, – студии йоги, стоматологии, детские кружки, крафтовые кофейни, а может, какие-то другие, не рассчитанные на прибыль, но социально значимые проекты. Тогда мы снижаем стоимость аренды, потому что нам важно, что эти виды бизнеса (а они обычно маленькие, так сказать, ручной сборки) создают определённую атмосферу, уютную социальную среду, что для комфортной жизни людей в пешей доступности должны быть места и заведения, куда можно сходить, посидеть, пообщаться. В Москве это не всегда доступно и не везде, а мы позаботились, чтобы в наших миниполисах всегда и всё было под рукой.

– Есть ли спрос от инвесторов на коммерческую недвижимость в Московской области? Кто эти инвесторы?

– Как мы уже выяснили, в местах, где есть скопления людей и проходимость, спрос на коммерческую недвижимость будет тоже. И одни из главных заинтересованных лиц – это сетевые компании. Они всегда хотят получить возможность развернуть свою деятельность там, где можно получить прибыль. Основные игроки представлены такими крупными сетевыми магазинами, как «Магнит», «Пятерочка» и «Дикси».

– Что, с вашей точки зрения, более перспективно для девелоперов – продажа коммерческих площадей или сдача их в аренду? Почему?

– Продажа коммерческих площадей, конечно же, перспективнее сдачи в аренду. Аренда – это, как я уже говорил, скорее, попытка создать жителям в будущем более комфортную среду. Потому что как только вы продали помещение под условную студию йоги, она тут же может быть перепродана под пивное заведение, и вы не можете это проконтролировать. А выгоднее всё же продавать, а не сдавать в аренду.

– Как удаётся привлекать арендаторов и покупателей? Что помогает это делать?

– Это двоякий процесс – многие выходят на нас, других мы находим сами. Изначально самая трудная задача – создать комплекс, который будет интересным для жителей и хорошо продастся. Если покупатель коммерческой недвижимости это поймёт, он придёт сам. Сами понимаете, выполнить такую задачу очень сложно. Это, по сути, сверхзадача.

Если речь идет о сетевиках, они обычно очень интересны для застройщика, и застройщик готов делать помещения под них и их требования, даже снижать стоимость аренды, поскольку они сами генерируют поток людей, и, если магазин хороший, туда охотно идут покупатели. А если они идут, то лучше сдаются в аренду и другие помещения, куда покупатели тоже заходят. Это известная система якоря, когда одно тянет за собой другое.

– Если между арендаторами возникают конфликты, как их решаете?

– Отдаём площади тому, кто обеспечивает лучшее качество жизни для людей. Всё настроено на то, чтобы сделать его соответствующим самым высоким стандартам. Это наш бизнес-подвиг, и мы с ним успешно справляемся.

Беседовала Ульяна Кухтина