Image

Что выбрать инвестору: индустриальный парк или «дикий» участок? Взгляд со стороны генподрядчика

ПСО-13 – одна из наиболее опытных генподрядных организаций в России, которая специализируется на промышленном строительстве и ежегодно возводит 10-15 заводов, фабрик, fulfillment-центров и складских комплексов. Среди заказчиков – BIOCAD, Danfoss, Grundsfos, MARR RUSSIA, Nutricia, TOTAL, X5 Retail Group, ПЭК, Архангельский ЦБК, НЛМК, «Спортмастер», «ФрутоНяня» – всего более сотни предприятий реального сектора, пищевой отрасли и фармацевтики, крупные торговые и логистические компании. Работает организация в Центральном федеральном округе и много объектов возводит в индустриальных парках. Об особенностях строительства на таких площадках мы побеседовали с Генеральным директором ПСО-13 Юрием Воротниным.

– Юрий Иванович, ваша компания занимается строительством уже больше 55 лет. Сравнивать инвестиционные условия современной России с СССР, наверное, нет смыла. Но если посмотреть на последние 10 лет, как изменилось промышленное строительство?
– До недавнего времени строительство в России было болью любого инвестора: срывы сроков, превышение бюджета, невыполненные подрядчиками обязательства. Причин много, но одна из главных – выбор неподходящего земельного участка. Неопытный инвестор часто не понимает важности этого этапа. Посудите сами: вам предлагают замечательную ровную площадку в ста метрах от автомагистрали, рядом с населенным пунктом и с «коммуникациями по границе».
Даже искушенный российский предприниматель зачастую думает так: «Автомагистраль обеспечит прекрасную логистику. Населенный пункт – источник рабочей силы. Коммуникации по границе – значит не будет проблем с подключением к газо- и водопроводу, электросетям и канализации». Рассуждения логичные. А если еще и цена за землю привлекательная, то вот оно – близкое счастье!
Однако, после покупки выясняется, что участок включен в одну из специальных зон землепользования и застройки (например, в КУРТ – зону комплексного и устойчивого развития территории) и строительство на нём промышленных объектов ограничено. Что в проходящих по периметру сетях нет достаточных мощностей. Что расположение рядом с населенным пунктом увеличивает санитарно-защитную зону и резко сокращает площадь, доступную для застройки. Что через участок проходит подземный кабель, поэтому на части территории строительство тоже запрещено. А чтобы согласовать и построить съезд с автомагистрали придется потратить сумму, почти равную стоимости участка. О том, сколько времени уйдет на решение этих проблем, лучше и не говорить.
В нашей практике подобных примеров очень много, поэтому ПСО-13 берется за проекты только в комплексе с аудитом таких вот «диких» участков. В ходе аудита мы выявляем скрытые риски конкретного участка и существующие обременения, собираем правоустанавливающие документы, подтверждаем вид разрешенного использования, проводим инженерные изыскания (от их результатов зависит конструкция будущего здания), прорабатываем подключения к коммунальным сетям, определяем размеры санитарно-защитных зон, получаем справки и согласования надзорных органов на разработку проектной документации, выясняем архитектурно-планировочные ограничения. Это долгая скрупулезная работа, требующая практического знания регламентов работы государственных и муниципальных служб и умения оформлять документы в соответствии с часто меняющимися правилами и нормативами. Выполнить эту задачу быстро и в полном объеме могут только опытные специалисты.
Поэтому к выбору земельного участка следует подходить максимально тщательно. Надо ли переводить участок из одной категории земель в другую? Потребуется ли вносить изменения в генеральный план, в правила землепользования и застройки близлежащего населённого пункта? Необходимо ли проводить торги для приобретения участка? Придётся ли строить внешнеплощадочные инженерные сети и инфраструктуру? Во сколько обойдется проведение инженерно-изыскательских работ? Без ответов на эти вопросы проект начинать нельзя.

– Получается, что «дикие» участки инвесторам даже не стоит рассматривать?
– Рассматривать можно. Во-первых, благодаря усилиям Минстроя и региональных властей, ситуация за последние годы изменилась к лучшему. Во-вторых, случаи бывают разные. Простой пример: инвестор построил завод, запустил производство, добился стабильно высокого качества продукции. Бизнес пошёл в гору. Надо расширять производственные мощности. И тут как нельзя кстати предлагают купить участок. Причем, не в 30 километрах, а примыкающий к заводу. Любой промышленник скажет, что это идеальный вариант: огромная экономия на логистике, инженерной инфраструктуре, санитарно-защитных зонах – достоинств много. Конечно, в такой ситуации подобная площадка может стать отличным решением. Но чтобы чётко понимать все обстоятельства, влияющие на стоимость и сроки строительства, инвестору необходимо провести аудит этого участка.

– А что бы вы посоветовали тем, кто не привязан к своим действующим предприятиям?
– Посмотреть в сторону индустриальных парков. Называться они могут по-разному: технопарки, промышленные зоны, особые экономические зоны или территории опережающего развития. Но смысл всегда один: это удобно расположенные площадки с оптимальными геодезическими, геологическими, экологическими и гидрологическими характеристиками, с подготовленными правоустанавливающими документами, подъездными путями, свободные от обременений, обеспеченные газом, водой и электроэнергией. Кроме этого, индустриальные парки, зачастую, предлагают инвесторам предсказуемые и невысокие затраты на обслуживание инфраструктуры. А региональные власти часто предоставляют резидентам налоговые льготы.
Всё это резко упрощает согласование исходно-разрешительной и градостроительной документации, удешевляет строительство и последующую эксплуатацию построенных в таких парках промышленных объектов. А, следовательно, – стимулирует инвесторов вкладываться в создание новых предприятий на таких площадках.
Индустриальные парки – это эффективный инструмент для привлечения инвестиций и развития промышленности. Сейчас власти многих регионов перенимают опыт Москвы, Московской области, Калужской области, Татарстана в создании индустриальных парков. Активно заработала «Ассоциация индустриальных парков России», участником которой является ПСО-13. В субъектах федерации появились корпорации развития, задача которых – создание привлекательных условий для инвесторов. Активно создаются и частные промышленные парки. Мы, например, развиваем несколько собственных технопарков в Московской области.

– Есть ли особенности строительства в индустриальных парках? На что следует обратить внимание инвестору? Или после выбора такой площадки все его приключения уже позади?
– Отвечу так: приключений станет заметно меньше, но полностью избежать приливов адреналина, скорее всего, не получится. А если серьезно, то многое зависит от конкретной площадки и от опыта ее организаторов. Приведу только два примера.
Первый: власти построили новый индустриальный парк, тщательно подготовили документы, подвели дороги и коммунальные сети, построили инженерную инфраструктуру, обеспечили инвесторам зелёный свет. В парке 10 прекрасных ровных участков правильной формы. Приходят инвесторы, начинают строительство. Первый завод построен, второй, третий… И тут выясняется, что для четвёртого завода в парке уже нет достаточных объемов газа и воды.
Причина в том, что к проектированию и строительству инфраструктуры парка организаторы привлекли консультанта-девелопера, отлично знающего индустрию складского строительства. В проект заложили мощности газо-, электро- и водоснабжения по «складским» нормативам. Казалось бы, и заводы, и склады – промышленные объекты, и разницы между ними почти нет. Но она есть, и очень существенна. За редким исключением, любое производство, по сравнению со складом, требует в разы больше электричества, газа или воды. А часто – всего перечисленного сразу. Вот и приходится иногда «поздним» резидентам таких парков вкладываться в строительство собственной инфраструктуры.
Второй пример: инвестор покупает участок, разрабатывает проект мясоперерабатывающей фабрики, передает его на согласование. И получает отказ. Оказывается, санитарно-защитная зона для его будущего завода теперь заметно шире, чем ему изначально обещали. Начинает разбираться, в чём дело. И выясняет, что месяцем раньше резидент соседнего участка получил согласование на строительство фармацевтического завода. А требования к санитарно-защитным зонам вокруг фармпредприятий гораздо выше, чем вокруг пищевых производств.
Именно по этой причине ПСО-13 свои технопарки развивает как специализированные площадки. Например, в нашей уже застроенной промзоне «Трапеция» расположены только складские комплексы и производства промышленной продукции из полимеров. Благодаря такой специализации резиденты получили здесь участки с большим разрешенным коэффициентом застройки и серьезно на этом сэкономили.

– С преимуществами и спецификой индустриальных парков разобрались. Предположим, инвестор стал резидентом одной из таких площадок. Как ему лучше строить свой объект: своими силами или привлечь генподрядчика? Или вообще выбрать индустриальный парк с уже построенными промышленными зданиями? Такие сейчас тоже есть.
– Если резиденту нужен «сухой типовой» склад, и выбранный им парк предлагает готовые здания, соответствующие отраслевым стандартам, тогда, действительно, проще купить: резидент сэкономит время, а значит – и деньги. Другое дело, что далеко не все индустриальные парки строят объекты на продажу, а если и строят, то часто экономят на всём: используют самые бюджетные материалы, до предела сокращают офисные площади, минимизируют количество и функционал инженерных систем. Поэтому я настоятельно советую заранее выяснить стоимость владения таким зданием и возможность его перепланировки. Бывает, что управляющая парком компания накладывает серьезные ограничения на изменение планировки или конструкции здания. Случается и так, что резидент вынужден продавать свой объект, потому что платежи за обслуживание съедают почти всю прибыль.
Но это если речь идет о стандартном складе. Для производственных объектов ситуация иная. Требования здесь почти всегда нестандартные. Например, купить готовый низкотемпературный склад почти невозможно – за последние годы таких предложений на рынке не было, и вряд ли они появятся. А если инвестор строит автоматизированный fullfilment-центр с уникальной планировкой? Или многоярусный высокостеллажный склад высотой 30 метров? Или завод с производственной установкой, для которой необходим фундамент 8-метровой глубины? В готовом здании предусмотреть это невозможно: инвестору неминуемо придётся вложиться в реконструкцию, которая наверняка обойдется дороже нового строительства. А строя с нуля объект «под себя», заказчик получит именно то, что ему необходимо: территорию с оптимальным коэффициентом застройки, здания с планировкой под конкретную технологию производства, соответствующие требованиям инженерные системы и так далее. Такой подход еще называют Build To Suit – строительство под заказ.
На вопрос: «Строить самостоятельно или привлечь генподрядчика?» отвечу однозначно: строительство без профессионального генподрядчика обойдется дороже и продлится дольше. Большинство российских инвесторов смотрят лишь на стоимость и срок реализации своих проектов. Поэтому и риски оценивают поверхностно, в отличие от иностранцев. Иностранные заказчики оценивают и риски снижения качества строительства, и риски повышения стоимости эксплуатации, и даже риски того, что объект вообще не будет построен – например, из-за банкротства подрядчика.
Помните, в начале нашего разговора мы говорили про приключения? Так вот, если инвестор сделает адекватную оценку рисков своего проекта, он неминуемо поймет, что самостоятельное строительство обеспечит его приключениями на несколько лет. Но если кто-то любит адреналин – отговаривать не буду.
Возведение крупных объектов требует не только слаженной работы сотен рабочих и специалистов. Необходимо подготовить подъездные пути, временные склады, охрану, разместить рабочих, подать на стройплощадку воду и электричество. Предусмотреть десятки планов «Б» для самых разных ситуаций: плохая погода, задержка с поставкой материалов, изменение законодательства… Ежедневно организовывать работу десятков субподрядчиков, обеспечивать снабжение, исправность техники и механизмов, оформлять исполнительную документацию и фиксировать скрытые работы.
Чтобы строить самостоятельно, быстро, с предсказуемо высоким качеством и при этом – вписаться в жесткие ценовые ограничения, инвестору придется научиться работать независимо от сезона и времени года, применять современные технологии для сокращения сроков строительства, создавать резервы людских и материальных ресурсов, знать и соблюдать технологии и правила производства работ, требования охраны труда и промышленной, пожарной и экологической безопасности, миграционного законодательства и Роспотребнадзора… И это только базовые функции генподрядчика. Много ли инвесторов, способных на это?
Любой здравомыслящий предприниматель вам скажет: сейчас успеха добиваются только специализированные предприятия. И если молочные заводы вдруг решат переквалифицироваться в генподрядные организации, то в стране не станет ни молока, ни промышленного строительства. Поэтому профессионально управлять строительством способен только опытный и компетентный генеральный подрядчик.

– Какой должна быть работа генерального подрядчика, чтобы у инвестора исчезли оставшиеся сомнения в надежности генподрядного строительства?
– Расскажу, как должен работать грамотный и ответственный генподрядчик, на примере ПСО-13. Мы еженедельно и подробно отчитываемся перед заказчиком о ходе проекта, предоставляем материалы фотофиксации промежуточных результатов, обеспечиваем круглосуточный доступ на стройплощадку и к установленным на ней web-камерам. Мы тщательно отбираем субподрядчиков и поставщиков, гарантируем отсутствие фирм-однодневок, за свой счет страхуем риски случайного повреждения объекта, материалов и оборудования, предоставляем финансовые гарантии надежных банков.
Наш проектный процесс выглядит так: мы уточняем техзадание, разрабатываем проект и оформляем разрешение на строительство. Готовим строительную площадку: устанавливаем временные склады и бытовые помещения, подключаем коммуникации, организовываем охрану строящегося объекта. Выполняем земляные, строительно-монтажные и отделочные работы, прокладываем инженерные сети, устанавливаем оборудование, благоустраиваем территорию. Налаживаем и настраиваем инженерные системы и технологическое оборудование. Обучаем сотрудников заказчика навыкам эксплуатации объекта. Готовим исполнительную документацию, акты скрытых работ и испытаний оборудования и материалов. Проводим итоговую проверку объекта, в том числе и комплексные испытания инженерных систем и систем безопасности. Получаем Заключение о соответствии (ЗОС).
После передачи объекта заказчику выполняем гарантийные обязательства. Если требуется, ремонтируем или меняем вышедшие из строя компоненты. Предоставляем рекомендации и консультаций службе эксплуатации объекта. Одним словом, выполняем все работы «под ключ»: от разработки концепции объекта до его сдачи в эксплуатацию.

– Юрий Иванович, этот номер журнала посвящен индустриальным паркам. Расскажите об объектах, которые вы уже построили именно на таких площадках. В чем их особенности?
– У нас таких объектов много, расскажу о наиболее интересных. Начну с Московской области, где индустриальные парки развиваются уже много лет.
Завод гофроупаковки АРХБУМ
Первую очередь завода АРХБУМ мы построили в промышленной зоне «Лешково» в 2013 году. Уже тогда заказчик планировал развитие своего бизнеса на годы вперёд и приобрёл участок «на вырост». Такое стратегическое видение стало главной особенностью этого проекта. Последующие 7 лет завод расширялся и реконструировался. Сейчас мы завершаем здесь реконструкцию нескольких помещений и строим три новых блока: складской, производственный и административно-бытовой. После завершения строительства общая площадь завода превысит 63 000 м²
Fullfillment-центр АВТО-ЕВРО
Этот автоматизированный складской комплекс площадью 17 500 м² оборудован многоярусными мезонинами, грузовыми лифтами, стеллажами, внутри- и межэтажными конвейерными лентами SCHÄFER общей протяженностью 2 000 м, контрольно-учетными терминалами, а также полностью автоматизированным складом-лифтом для полочного хранения. Товарная номенклатура превышает 100 000 наименований автозапчастей. Ежесуточно отсюда отгружается почти 80 000 заказов. Максимальное время обработки одного заказа – 45 минут.
Комплекс расположен в промышленной зоне «Трапеция», которая была нашим первым и, как показало время, положительным опытом создания индустриальных парков. В «Трапеции» мы построили для резидентов великолепную инфраструктуру: здесь, например, есть даже централизованная станция водяного пожаротушения.
Это объект недавно стал финалистом престижной отраслевой премии PROESTATE & TOBY AWARDS в категории «Складской комплекс».
Москва: здесь, несмотря на плотную городскую застройку, индустриальные парки тоже развиваются.
Фармацевтический завод BIOCAD
В 2020 году мы завершили в особой экономической зоне «Технополис “Москва”» в Зеленограде строительство 1-й очереди производственно-складского комплекса для BIOCAD. Чистые производственные помещения, лаборатории, многоярусный автоматизированный склад – в проекте были использованы передовые технологические и инженерные решения, не имеющие аналогов в России. Площадь завода 42 875 м². Из особенностей отмечу достаточно жёсткий пропускной режим технополиса. Это потребовало он нас иначе организовать работы и логистику проекта.
Калужская область – ее многие считают родоначальником российских технопарков. В общей сложности мы построили здесь уже 9 крупных объектов и строим еще 5 заводов. Расскажу лишь об одном:
Завод смазочных масел TOTAL VOSTOK
Этот объект в 2018 году мы построили для французского нефтехимического концерна Total в индустриальном парке «Ворсино». Сырье на завод поставляется железнодорожным транспортом, поэтому инвестора привлекла близость участка к железнодорожной ветке. Сам участок был со слабыми и обводненными грунтами. Но инвестор, оценив все за и против, остановил выбор именно на этой площадке. Для осушения и стабилизации грунтов мы применили многослойные основания толщиной свыше 1,2 м из песка, щебня и геосинтетических материалов. Несущие и фахверковые колонны установлены здесь на составные свайные фундаменты глубиной до 16 метров.
Рязанская и Владимирская область. С индустриальными парками эти регионы чуть задержались, но сейчас активно навёрстывают упущенное время. Во Владимирской области для компании РУСКЛИМАТ мы строим завод климатического оборудования в промышленном парке «ИКСЭл» в г. Киржач. А в Рязанской области на территории опережающего развития «Лесной» строим частный промышленный парк «Карандаш».

– Юрий Иванович, бывает, что заказчики возвращаются к вам уже с новыми проектами?
– Мы стремимся к этому, ведь это только кажется, что в промышленном строительстве инвесторам после завершения строительства уже не до новых проектов. Почти 30% новых строек мы выполняем для тех, с кем у нас уже был опыт сотрудничества. Такие заказчики, испытав временем качество и надежность построенных нами зданий, обращаются к нам повторно: Объединенная Авиастроительная Корпорация, Архангельский ЦБК, один из ведущих дистрибуторов продуктов питания MARR RUSSIA, производитель строительной теплоизоляции K-FLEX, крупнейший российский производитель полиэтиленовой тары ZTI Group, мясокомбинат «ВЕЛКОМ», производитель маталлочерепицы и водостоков Grandline, девелопер подмосковных логистических парков Raven Russia… И это далеко не полный перечень.
Возведённые нами объекты нужны не только заказчикам. Они создают новые рабочие места, обеспечивают экономику конкурентной качественной продукцией, развивают страну и обеспечивают ей сильное будущее. Ведь будущее зависит от каждого из нас, от наших мыслей, идей, действий и результатов.
Мы умеем и хотим строить, а все наши успехи лишь подтверждают многолетний девиз ПСО-13: «Что хотим, то и можем!»

Image

Приобрести в лизинг строительную технику New Holland в России стало еще выгоднее

В преддверии начала строительного сезона CNH Industrial вместе со своими партнерами, ведущими лизинговыми компаниями России, сделали выгодное предложение эксплуатирующим предприятиям страны....

Image

Второй Форум «Леди-Бизнес Одинцовского городского округа- 2021» «Когда в душе весна...»

Вы – успешная женщина - предприниматель или планируете ею стать? Значит – это мероприятие именно для...

Image

По дороге к здоровью

С каким бы праздником не поздравляли сейчас друг друга люди, первое и главное пожелание - «Здоровья!» О здравоохранении - его достижениях и его проблемах говорят сегодня все. Но лучше, когда это делают профессионалы. В 2019 году в России было создано межотраслевое...

Image

В витринах ТК «Невский Центр» можно увидеть световое шоу

Торговый комплекс «Невский Центр» провел сезонное обновление витрин. Вдохновением для весеннего оформления стали световые шоу, которые можно увидеть на больших концертах и современных театральных площадках. Основным приемом...

Image

Предпринимателям рассказали о последних изменениях на рынке транспортной логистики

Организатором обучающего мероприятия выступил комитет Южно-Уральской торгово-промышленной палаты по транспорту и...

Image

Предприятиям Челябинской области предложили сотрудничество с Болгарией

На площадке Южно-Уральской торгово-промышленной палаты прошла онлайн-конференция о возможностях организации экспорта продукции региональных компаний. Соорганизатором мероприятия выступило Торговое представительство...

Image

В повестке дня – особенности работы предприятий с соцсетями

На площадке Южно-Уральской торгово-промышленной палаты прошел обучающий вебинар для сегмента В2В.

Image

Челябинских предпринимателей познакомили с эффективными инструментами для бизнеса

Обучающий вебинар совместно подготовили два общественных комитета Южно-Уральской торгово-промышленной...

Image

Павлом Калиновым руководителем отдела развития бизнеса и продуктового маркетинга Россия и страны ЕАЭС компании DENSO.

Павел отвечает за организацию работы специалистов по продукту и расширение рынков продаж DENSO. Присоединился к команде DENSO в 2011 г....

Image

Дипломатам представили инвестиционные возможности Свердловской области

Шигирского идола, паровую машину Ползунова, чугунный рельс, изготовленный на Демидовском заводе, модели пассажирского электропоезда «Ласточка» и легких самолетов Л 410 и Д 42Т– всё то, чем гордился и гордится Урал,...

Image

Россельхозбанк увеличивает процентную ставку по вкладу «Растущий доход»

В рамках акции «Весеннее предложение» Россельхозбанк повышает ставку по вкладу «Растущий доход» до 6,5% годовых. Предложение стартует 1 марта 2021...

Image

Clubhouse для фермеров: Россельхозбанк начинает давать видеоуроки агробизнеса

Аграрии смогут дистанционно осваивать все тонкости ведения сельского хозяйства с помощью видеоуроков. Весной Россельхозбанк полномасштабно запускает сервис «АгроЛайф» на платформе Своё Фермерство – первый...

Image

БПИФ под управлением ООО «РСХБ Управление Активами» стандарта ESG показал лучшую доходность среди биржевых фондов по итогам IV квартала 2020 года

По итогам IV квартала 2020 г. БПИФ РФИ «РСХБ – Индекс МосБиржи – РСПП Вектор устойчивого развития, полной доходности, брутто...

Image

Россельхозбанк вошел в топ-5 ESG-банков России

Рейтинговое агентство RAEX-Europe составило первый ESG-рэнкинг российских банков: Россельхозбанк вошел в пятерку российских финансовых институтов, чьи стандарты работы соответствуют принципам ESG: окружающая среда (Environmental), социальное...

Image

Братство кольца: 70% владельцев платежных колец от Россельхозбанка отдали предпочтение классическому черному цвету

За 2020 год продажи платежного кольца от Россельхозбанка выросли более чем в пять раз. 70% всех платежных колец были черного цвета, однако такой аксессуар...

Image

Россельхозбанк: каждый второй рубль на сезонные работы выдан по льготной ставке

В России полным ходом разворачиваются сезонно-полевые работы, значительный объем которых традиционно кредитует Россельхозбанк. При этом банк ежегодно наращивает финансирование. Так, в кризисном 2020-м...

Актуальные комментарии